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關于不動產(chǎn)實名制登記涉及的法律探究
摘 要：由于不動產(chǎn)物權(quán)價值往往比較大，其變動會產(chǎn)生很大的社會影響，所以物權(quán)變動的手續(xù)要求嚴格，要求以登記方式才能變動，不登記不足以產(chǎn)生社會公信力，不登記不足以證明此物的所有權(quán)屬歸誰，不登記不足以對抗其他交易人，我國物權(quán)法規(guī)定了不動產(chǎn)變動需要登記才能產(chǎn)生公定力。當今社會物權(quán)交易頻繁，而實際生活中不動產(chǎn)物權(quán)的所有人和占有使用人往往不一致，或者存在隱形共有人，導致房屋、土地等不動產(chǎn)權(quán)屬經(jīng)濟糾紛、行政糾紛等經(jīng)常發(fā)生。筆者從物權(quán)法角度分析了不動產(chǎn)實名制登記的必要性，明晰產(chǎn)權(quán)，盡量減少經(jīng)濟糾紛，提高不動產(chǎn)物權(quán)流轉(zhuǎn)效率，使不動產(chǎn)物權(quán)流轉(zhuǎn)更加規(guī)范。
關鍵詞：實名制登記 不動產(chǎn)物權(quán)
古往今來，物有主糾紛則少，權(quán)屬不明則他人必奪而產(chǎn)生糾紛，世界其他各國大多按照不動產(chǎn)登記產(chǎn)生物權(quán)公示與公信效力，但現(xiàn)實生活中，由于不動產(chǎn)涉及個人私有財產(chǎn)或隱私，受有財不外露的傳統(tǒng)觀念影響，不動產(chǎn)登記簿背后往往存在隱形共有人，一旦產(chǎn)生糾紛，法律解決程序繁瑣，影響交易流轉(zhuǎn)。不動產(chǎn)物權(quán)登記性質(zhì)上屬于一種行政干預行為，它體現(xiàn)的是國家行政權(quán)利對不動產(chǎn)物權(quán)關系的合理干預，而現(xiàn)行登記制度不完備，導致行政糾紛不斷而產(chǎn)生行政賠償責任。文章主要闡述了夫妻共有房屋涉及的法律問題對不動產(chǎn)實名制登記以及登記機關，登記權(quán)屬證書等問題進行了法律探究，旨在減少不動產(chǎn)物權(quán)經(jīng)濟或行政糾紛，提高辦事效率，使不動產(chǎn)登記更加科學嚴謹。
一、不動產(chǎn)物權(quán)登記公示，從外觀上保護商品交易和善意受讓人
不動產(chǎn)是指指依自然性質(zhì)或法律規(guī)定不可移動的固定財產(chǎn)，如土地、房屋、海域、林木等定著物。不動產(chǎn)物權(quán)的以登記方式公諸于世，只有登記才能產(chǎn)生公定效力，由于不動產(chǎn)性質(zhì)決定，不動產(chǎn)不像動產(chǎn)那樣簡單隨意，占有即可視為所有。不動產(chǎn)物權(quán)的種類繁多，不動產(chǎn)無權(quán)人對土地及其地上附著物的占有關系十分復雜，通常會涉及社會公共利益以及第三人的權(quán)益，現(xiàn)實中不動產(chǎn)的占有使用人往往不是所有人，從外觀上善意第三人容易誤以為占有人就是真權(quán)利人。[1]現(xiàn)實復雜交錯的商品交換過程中，標的物的處分權(quán)人根本沒有實質(zhì)處分權(quán)利，表象權(quán)利與實體權(quán)利不符，影響交易安全和交易善意第三方的利益。因此，為了保證商品交換能夠順利進行，維護善意取得人的合法權(quán)利，即使不動產(chǎn)物權(quán)變動的登記公示有瑕疵，但為了保護善意受讓人的利益以及整個市場交易的安全，也承認表象登記人與實質(zhì)物權(quán)人處分標的物有同樣的法律效果，這樣人們才敢放心去交易。且我國迄今為止沒有專門的不動產(chǎn)登記法，以前只規(guī)定在《物權(quán)法》中，而今年《不動產(chǎn)登記暫行條例》已經(jīng)公布并于3月1號開始實施。下面以房屋為例解析不動產(chǎn)實名制登記問題。
二、簡化登記手續(xù)提高辦事效率，重形式審查輕實質(zhì)審查
我國不動產(chǎn)登記應當遵循便民利民、節(jié)約時間、簡化程序步驟的原則，登記部門不再審查登記簿背后的隱形民事法律關系，這一改革將簡化登記手續(xù)，大大提高辦事效率，節(jié)約時間。即只進行形式審查，而不再進行實質(zhì)審查，實質(zhì)審查雖然錯誤率低，但費時費事效率低施行難，不能做到便民利民，而形式審查效率高，但可能存在不安全隱患。例如昆山市已開始試點施行，對夫妻共有房屋不再對是否存在民事婚姻關系進行審查，只以形式登記為準，一方若未經(jīng)另一方同意而處分房屋，處分仍然有效，受損方可以依據(jù)結(jié)婚證、房屋共有證等證明文件進行維權(quán)，若一方不同意另一方處分房屋，則還可以申請異議登記。登記機關將不再審查登記簿背后是否存在隱形共有人，嚴格按照登記簿表象記載辦事。即使形式公平而使實質(zhì)真權(quán)利人利益受損，這是真權(quán)利人應當承擔的法律后果。標的物可以共有，但一個物上不可能存在兩個兩個相同的權(quán)利，一旦產(chǎn)生糾紛，必須有一個評判依據(jù)，而登記簿則是解決不動產(chǎn)物權(quán)歸屬的法律依據(jù)。
有人擔心不動產(chǎn)實名登記，若對登記資料查詢可能違反人的隱私權(quán)，《不動產(chǎn)登記暫行條例》明確規(guī)定，只有不動產(chǎn)登記的權(quán)利人或利害關系人才可以申請查詢，復制登記資料，而非對所有人公開，至于具體那些人是利害關系人則需要法律進行進一步明確和解釋，比如婚姻一方、繼承人、以及商品交易中的善意第三人等應該屬于利害關系人。
三、完善不動產(chǎn)登記機構(gòu)以及加快不動產(chǎn)實名制登記的必要性
雖然不動產(chǎn)登記暫行條例已經(jīng)頒布，但依舊沒有統(tǒng)一的登記機關，全國各地出現(xiàn)“多頭登記”現(xiàn)象，缺乏監(jiān)督管理。目前我國的不動產(chǎn)登記機構(gòu)極不統(tǒng)一 ，缺乏監(jiān)督管理與控制，并且登記時所遵循的法規(guī)也多有不同，為糾紛的產(chǎn)生埋下隱患。應加快建立全國統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記管理機關，完善登記管理工作，將登記程序、登記范圍等事項納入解決范圍。不動產(chǎn)登記簿是物權(quán)變動的權(quán)屬證書，一切變動皆以登記簿為準，即使登記錯誤或有遺漏也應以登記簿記載的物權(quán)人為準，要嚴格維護不動產(chǎn)登記公示的權(quán)威性，維護市場交易安全及善意受讓方的利益。
商品交易追求效率，不動產(chǎn)實名制登記能夠大大減輕登記部門審核工作，簡單有序，切實做到便民利民，這就提醒人們要注意不動產(chǎn)物權(quán)所有人利益的保護一定要看名，有名則有權(quán)利和責任，無名則無責。例如，小產(chǎn)權(quán)房因為國家尚沒有明確承認，購房者無法將自己的名字寫入房產(chǎn)證上，無法進行登記備案，也不能將房屋放如市場進行二次交易，國家若發(fā)生征地或拆遷情形，原所有權(quán)人便會回來將房屋土地收回，獲得補償款，房屋目前的占有使用人則得不到合理補償�，F(xiàn)實生活中有些人不愿意或者不方便對外公開自己的姓名，則自能通過其他途徑去證明標的物與自己的利害關系，而不能以此對抗交易的善意受讓人。
結(jié)語
不動產(chǎn)登記暫行條例實施以后，目前我國不動產(chǎn)登記不僅要實名制，而且要全國聯(lián)網(wǎng)，利害關系人有權(quán)利要求查詢，有名必有權(quán)利和責任，為了維護自己的利益，誠信交易，完善不動產(chǎn)實名制，增強不動產(chǎn)登記的公信力和權(quán)威性，實名制登記將權(quán)利責任更加清晰，減少物權(quán)交易流轉(zhuǎn)糾紛。
參考文獻：
[1]梁慧星，陳華彬.物權(quán)法[M].北京：法律出版社，2010.88.
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