商品房買賣合同糾紛案實務若干問題探討

一、商品房買賣合同糾紛案的基本情況

　　房地產案件具有標的大、涉及面廣、適用法律難、政策性強、處理難度大、處理結果對社會穩(wěn)定和經濟發(fā)展有較大影響等特點。商品房買賣合同糾紛案件是房地產案件中的一類。近年來，我國房地產業(yè)發(fā)展迅猛，但房地產的立法不健全，房地產市場機制也不健全，特別是一些開發(fā)商違反誠實信用原則，嚴重侵害買受人的合法權益，導致商品房買賣合同糾紛成為社會投訴熱點和關注焦點。為正確適用法律審理商品房買賣合同糾紛案件，依法維護當事人的合法權益，保護房地產業(yè)的健康發(fā)展，最高人民法院頒布了《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《司法解釋》）。《司法解釋》的實施對充分保護買受人的合法權益和制裁違法經營行為具有重要意義，所以《司法解釋》公布實施后，根據《司法解釋》的規(guī)定提起訴訟的案件激增。商品房買賣合同糾紛案的特點決定了案件當事人之間矛盾大，審理難度大，不易調解，判后上訴率高。

　　二、關于《司法解釋》的適用范圍

　　我國法律、法規(guī)、司法解釋和部門規(guī)章等均未對商品房的定義作出界定。廣義的商品房可指所有作為商品上市交易的房屋，包括開發(fā)商建造的房屋、私有房屋、經濟適用房和房改房等。根據《司法解釋》第1條關于“本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產開發(fā)企業(yè)將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉移所有權于買受人，買受人支付價款的合同”的規(guī)定，《司法解釋》調整的商品房專指房地產開發(fā)企業(yè)建造的用于向社會銷售并轉移所有權的房屋，《司法解釋》調整的商品房買賣合同是專指狹義的。筆者認為在實踐中應注意兩個問題?一是應注意并不是房地產開發(fā)企業(yè)向社會銷售的房屋都屬《司法解釋》規(guī)定的商品房，應是房地產開發(fā)企業(yè)作為開發(fā)商建造的房屋；二是應注意并不是房地產開發(fā)企業(yè)建造銷售的房屋都屬《司法解釋》規(guī)定的商品房，如房改房和經濟適用房的買受人有所限制，上市交易也受國家政策的調整，均不具社會化和公開化的條件，不屬《司法解釋》規(guī)定的商品房。

　　案例：李

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