房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金預(yù)算管理的淺議管理論文
【摘 要】房地產(chǎn)行業(yè)屬資金密集型行業(yè),房地產(chǎn)企業(yè)最大的風險來自于資金管理。很多房地產(chǎn)企業(yè)都非常重視資金管理能力的打造,以確保企業(yè)資金鏈的安全。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金預(yù)算管理主要包括以下幾個方面:(1)資金預(yù)算的編制;(2)資金預(yù)算的執(zhí)行與控制;(3)預(yù)算分析調(diào)整;(4)預(yù)算考評。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn) 資金 管理 預(yù)算
房地產(chǎn)行業(yè)屬資金密集型行業(yè),房地產(chǎn)企業(yè)最大的風險來自于資金管理。因利潤低而破產(chǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)很少,大部分破產(chǎn)的企業(yè)是因為資金管理出現(xiàn)問題,導致資金鏈斷裂。所以,很多房地產(chǎn)企業(yè)都非常重視資金管理能力的打造,以確保企業(yè)資金鏈的安全。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金預(yù)算管理主要包括以下幾個方面。
一、資金預(yù)算的編制
開發(fā)企業(yè)資金預(yù)算管理的關(guān)鍵點在于企業(yè)現(xiàn)金流和開發(fā)項目數(shù)量、開發(fā)進度的精準匹配和銜接。企業(yè)應(yīng)通過不同的資金預(yù)算形式,將開發(fā)項目不同階段的資金流與企業(yè)非項目資金流進行統(tǒng)籌計劃和平衡,為合理調(diào)配和使用資金服務(wù)。房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)項目處在的不同階段,需要編制的資金預(yù)算有較大的區(qū)別,具體包括:
1.項目拓展階段
在項目拓展階段的可行性論證分析環(huán)節(jié),項目拓展部門應(yīng)組織策劃、研發(fā)、財務(wù)、工程等部門,對開發(fā)項目的定位、投資總額、分期投入資金的時間、投資節(jié)奏和投資金額等進行測算,在此基礎(chǔ)上編制《項目投資匡算》和《項目啟動資金預(yù)算》。根據(jù)項目需要投入的啟動資金,以及企業(yè)自身可動用的資金存量來決定是否投資該項目。項目所需啟動資金金額與企業(yè)的項目開發(fā)模式,工程款支付方式有很大的關(guān)系。通常情況下,項目的啟動資金主要包括土地款、土地取得相關(guān)稅費和項目前期費用。
2.項目開發(fā)計劃制定階段
企業(yè)已取得的項目在開發(fā)計劃制定后,應(yīng)立即組織對項目開發(fā)周期內(nèi)的現(xiàn)金流量進行測算,并編制《項目資金流量預(yù)算》。項目開發(fā)計劃和項目投資匡算是編制項目資金流量預(yù)算的基礎(chǔ)資料,同時還需要公司明確項目的各項采購付款政策。項目資金流量預(yù)算完整反映了項目在全開發(fā)周期內(nèi)各關(guān)鍵開發(fā)節(jié)點的現(xiàn)金流量情況,能夠幫助企業(yè)提前預(yù)判現(xiàn)金流量能否實現(xiàn)平衡。同時,通過該預(yù)算的編制,能夠為企業(yè)調(diào)整項目開發(fā)計劃和項目投資匡算提供決策依據(jù)�！俄椖抠Y金流量預(yù)算》最好按季度反映,也可按月反映。如果按月反映,則對企業(yè)的基礎(chǔ)資料要求很細,對企業(yè)的計劃管理水平要求較高,否則會大大降低預(yù)算的準確度。
項目資金流量預(yù)算并非一成不變,當公司調(diào)整了項目開發(fā)計劃,或者項目投資匡算進行了調(diào)整,如遇到原材料價格上漲,項目重大設(shè)計方案變更等,項目的現(xiàn)金流量預(yù)算應(yīng)進行相應(yīng)的動態(tài)調(diào)整。此外,如果企業(yè)的采購付款政策發(fā)生了變化,資金流量預(yù)算也應(yīng)進行調(diào)整。
3.項目開發(fā)階段
對于多項目運作的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),在項目開發(fā)階段應(yīng)按季度或月度編制具體的資金執(zhí)行預(yù)算。項目資金流量預(yù)算反映的是單一項目開發(fā)全周期的完整現(xiàn)金流量,它并未包括公司除該項目以外的其他項目的現(xiàn)金流,也未反映公司層面的資金收付,如對外融資、往來款項劃轉(zhuǎn)、公司管理費用等。
對同時進行多項目運作的房地產(chǎn)企業(yè)來說,公司短期內(nèi)的資金能否在各開發(fā)項目和公司之間進行統(tǒng)籌協(xié)調(diào),需要通過編制具體的資金執(zhí)行預(yù)算來平衡。因此,編制短期公司整體的資金執(zhí)行預(yù)算,既能夠解決項目資金流量預(yù)算和其他長期預(yù)算準確度不高的問題,又能為公司短期資金收付,以及資金使用情況的考核提供直接的依據(jù)。它是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該高度重視的預(yù)算。
資金執(zhí)行預(yù)算編制的周期可以為季、月或周。如果采用季度編制方式,最好在月度進行調(diào)整和修訂,以提高執(zhí)行預(yù)算的準確度。按月度編制執(zhí)行預(yù)算相對來說比較科學和合理,既保證了預(yù)算相對比較準確,又避免因預(yù)算期過短導致企業(yè)各部門整天陷于預(yù)算之中,從而產(chǎn)生對預(yù)算管理的逆反心理。
二、資金預(yù)算的執(zhí)行與控制
資金預(yù)算特別是執(zhí)行預(yù)算編制完成后,各部門在進行具體的資金收付時,應(yīng)以預(yù)算作為實施的依據(jù)。財務(wù)部門在審核資金支付時,除了審核憑據(jù)是否規(guī)范、是否符合合同約定付款條件外,還應(yīng)將資金預(yù)算作為控制的依據(jù),設(shè)置預(yù)算審核環(huán)節(jié),重點審核該筆支付是否符合預(yù)算。對符合資金預(yù)算的款項,及時安排支付;對不符合資金預(yù)算的款項,包括無此預(yù)算的款項,以及實際支付金額大于預(yù)算金額的款項,應(yīng)先與承辦部門進行溝通,確定能否延期支付或不予以支付。如確需支付,則應(yīng)作為預(yù)算外支出,履行特殊的審批程序。
三、預(yù)算分析調(diào)整
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當建立資金預(yù)算執(zhí)行情況的動態(tài)反映體系。通過對預(yù)算執(zhí)行情況的動態(tài)反映,財務(wù)部門才能準確審核款項支付是否符合預(yù)算,為預(yù)算控制提供及時和準確的信息,同時為預(yù)算分析提供基礎(chǔ)信息。
由于房地產(chǎn)項目開發(fā)周期長,在開發(fā)過程中還受到國家宏觀調(diào)控、市場變化等諸多因素影響,這些因素的變化都會導致原先編制的資金預(yù)算不準確。因此,在預(yù)算執(zhí)行過程中,企業(yè)還應(yīng)建立預(yù)算調(diào)整制度,對臨時發(fā)生的、影響企業(yè)經(jīng)營管理的重大事項對預(yù)算的影響進行調(diào)整,以提高預(yù)算的準確度。
四、預(yù)算考評
為了提高資金預(yù)算的執(zhí)行率,充分發(fā)揮預(yù)算的控制作用,企業(yè)應(yīng)將資金預(yù)算的執(zhí)行情況與績效考核掛鉤。在確定各相關(guān)部門的關(guān)鍵績效考核指標(KPI)時,應(yīng)將預(yù)算執(zhí)行指標作為KPI之一,通�？勺鳛椴块TKPI的預(yù)算考核指標有“超資金預(yù)算率”、“預(yù)算執(zhí)行率”等。
在企業(yè)預(yù)算準確度不高的階段,可將“超資金預(yù)算率”指標作為考核指標。財務(wù)部門應(yīng)對各部門發(fā)生的預(yù)算外支出進行統(tǒng)計,并計算出考核期內(nèi)的“超資金預(yù)算率”,提交人力資源部門作為考核依據(jù)。對非部門自身原因的各項超預(yù)算支出,如宏觀政策變化、公司開發(fā)計劃調(diào)整等導致的超預(yù)算支出,應(yīng)進行預(yù)算調(diào)整,不納入部門的考核。對部門自身原因?qū)е碌某A(yù)算支出,如工作計劃性不夠、預(yù)算編制不準確等發(fā)生的支出,應(yīng)作為部門的超預(yù)算支出。
當企業(yè)涉及到多項目開發(fā),對資金預(yù)算執(zhí)行率要求很高的時候,可將“預(yù)算執(zhí)行率”作為關(guān)鍵績效考核指標,以此不斷提高各部門對預(yù)算編制準確度的重視程度,同時提高預(yù)算的執(zhí)行率。
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