房產稅試點

　　國務院正式發(fā)布了《中華人民共和國房產稅暫行條例》，從當年10月1日開始實施。

　　一、有哪些城市?

　　2011年1月27日，上海、重慶宣布次日開始試點房產稅。杭州、北京也曾上報了房產稅試點方案，其中，杭州方案獲得財政部、住建部的認可，并已經走完會簽程序。不過，在最后一刻，杭州房產稅試點工作被緊急叫停。因此，真正實施了房產稅的城市只有上海和重慶。

　　(一)上海。

　　上海征收對象為本市居民新購房且屬于第二套及以上住房和非本市居民新購房，計稅價格：交易價格70%，以后按評估，稅率：0.6%，免稅額：人均60平(含60);

　　(二)重慶。

　　以下三種情形需要繳納房產稅：

　　1.個人擁有的獨棟別墅：存量增量都收

　　認定標準是：在國有土地上依法修建的獨立、單棟且與相鄰房屋無共墻、無連接的成套住宅。部分教授、干部居住在單位提供的獨棟別墅里，由于只有使用權，沒有產權，就不需要交稅。

　　2.個人新購的高檔住房：高檔住房是指建筑面積交易單價達到上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價2倍(含2倍)以上的住房。

　　3.在重慶市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人新購的第二套房子，不管是高檔房還是低檔房，都得繳稅。

　　稅率：平均價格3倍以下0.5%，3-4倍1%，4倍以上1.2%，在重慶市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人新購的第二套房(含第二套)以上的普通住房，稅率統(tǒng)一都是0.5%。

　　免稅面積：2011年1月28日前擁有的獨棟商品住宅，免稅面積為180平方米;新購獨棟商品住宅、高檔住房，免稅面積為100平方米。免稅面積以家庭為單位進行扣除，一個家庭只能按時間順序對先購的第一套應稅住房扣除免稅面積。

　　予扣除免稅面積：在重慶市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人應稅住房不予扣除;納稅人家庭擁有的第二套(含)以上的應稅住房不予扣除。

　　房產稅開征的必然性

　　針對住宅保有環(huán)節(jié)的房產稅缺失，使得稅收對房地產市場的調節(jié)作用和對地方政府財政的支持作用均無法充分發(fā)揮，再考慮到我國房地產稅制存在種類繁多、征收多門等不合理現(xiàn)狀，房產稅改革(尤其是增加保有環(huán)節(jié)稅收)是必然趨勢。更為重要的是，隨著城市化進程慢慢進入尾聲，房地產市場一級開發(fā)也逐漸趨于結束，未來房地產市場會進入存量房時代，地方土地收入的減少，需要多元渠道的彌補，而開征房產稅必然是符合國際慣例的常規(guī)手段。讓我們從房產稅的歷史和現(xiàn)狀來剖析開征的必然性吧。

　　一、 房產稅的歷史

　　房產稅是一種財產稅，在不同國家和地區(qū)名稱各異，一般來說“不動產稅”、“物業(yè)稅”等均可做同一理解，即針對土地、房屋等不動產征收的，要求所有者或承租人每年繳納的一定稅款。國際上一般將其作為地方稅種成為地方財政收入的主要來源，也有部分新興國家將其作為房地產市場調控手段。事實上，作為保有環(huán)節(jié)的房產稅，我國長期以來只對商業(yè)營業(yè)用房征收，而住宅領域則長期空缺直至2011年滬渝兩市試點。

　　歷史演變過程中早已留下政策空間。我國1950年開征了房地產稅,但在實施中受到各方面形勢以及相關法律變遷的影響，經歷了一段特殊的發(fā)展歷程：

　　1949-1955年建國之初，財政面臨巨大困難。為應對財政經濟面臨的巨大困難，首要任務是加強稅收工作，實現(xiàn)財政收支平衡。在這一背景下，1950年政務院頒布《全國稅收實施要則》，規(guī)定全國統(tǒng)一征收14種稅,其中包括“房產稅”、“地產稅”。同年6月，二稅合并為“房地產稅”。1951年《城市房地產稅暫行條例》規(guī)定在全國范圍內執(zhí)行,以房產市場價值為稅基。

　　1956-1973生產資料的社會主義改造完成，我國實行計劃經濟體制。受前蘇聯(lián)“非稅論”思想的影響，只承認稅收的財政作用，不承認稅收對經濟的調節(jié)功能。1973年我國實施工商稅制改革，城市房地產稅的征收范圍縮小到房產管理部門、有房產的個人和海外僑胞。城市房地產稅對經濟調節(jié)功能大大削弱。

　　1979-2009：改革開放后，經濟體制逐步向市場經濟轉變。由于1982年憲法規(guī)定土地歸國家或集體所有，這使得原來對城市地產征稅不再符合實際情況，因此在1984年房地產稅分離為“城鎮(zhèn)土地使用稅”和“房產稅”。1986年國務院頒布《中華人民共和國房產稅暫行條例》，正式確立了房產稅的征收辦法，稅基為房產原值。值得注意的是，條例規(guī)定“個人所有非營業(yè)用的房產”免納房產稅，該規(guī)定將市值占比約為80%的主流物業(yè)類別排除在應稅范圍之外，為后來的房產稅改革和擴容留下了巨大的政策空間。2009年1月1日廢止1951年頒布的《城市房地產稅暫行條例》，涉外納稅人與國內納稅人一樣，房產稅征收依據都是房產原值，沒有再按房產市場價值進行征收的房產稅了。

　　二、 房產稅現(xiàn)狀

　　國內繁雜的房地產業(yè)稅收體系。房產稅制是在1994年稅制改革的基礎上逐步形成的，設計的稅種主要包括營業(yè)稅(增值稅)、印花稅、房產稅、城市房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、耕地占用稅和企業(yè)所得稅等。土地使用、土地建設、企業(yè)所得、房產或土地轉讓交易、房屋出租和物業(yè)管理等各個方面均被房產稅制涵蓋，具有稅種多、稅目復雜、稅基不合理、重復征稅、輕保有重開發(fā)和流通等特點和問題，上述情況阻礙和制約了我國房地產業(yè)的健康發(fā)展，重開發(fā)和流通助推房價上漲過快，而輕保有則造成市場囤地和投機盛行，加劇供需緊張矛盾。實際上，我國房地產保有環(huán)節(jié)的稅收是很少的，征稅辦法還是20世界80年代初制定的，其中房產稅僅針對經營性物業(yè)征收(自主用房不在范圍之內)，城鎮(zhèn)土地使用稅則稅率過低(按面積征收0.6-30元/m2)，既然無法對地方財政構成支撐，又無法有效抑制市場投機行為，成為過時的、不能反映房地產發(fā)展變化的僵化稅制。

　　國內房產稅改革試點效果不彰并不影響其推行。早在2010年，上海、重慶就在醞釀開征新房產承銷稅，經過周密而詳盡的計劃，終于2011年1月27晚，兩市分別頒布《上海市開展對部分個人住房征收房產稅試點的暫行辦法》(以下簡稱《暫行辦法》)和《重慶市個人住房房產稅征收管理實施細則》(以下簡稱《實施細則》)，開始房產稅征收試點。仔細對比兩市的試點辦法，在征收對象、稅率等方面差別較大，而在計稅依據和稅收用途上卻非常相似�？傮w來看，征收對象上，重慶房產稅主要針對高檔房(即獨棟和2倍均價以上高檔住宅)，即有存量又有增量，而上海僅僅針對新購房屋(考慮存量在內超出人均60平米的面積);稅率上，上海為0.4%或0.6%，重慶為0.5%-1.2%，兩地稅率雖不一致但都太高;同時，兩市在計稅依據上同時選擇了房屋成交價格，稅收用途上也均用于保障房建設。

　　上海市因房產稅征收對象范圍過窄且稅率較低，實際上不僅對房地產市場的影響非常有限，而且也遠遠未達到增加地方財政收入的作用。從數據上看，房產稅實施后上海大面積住房并未出現(xiàn)交易下滑的局面，140和180平米以住房面積成交面積仍維持在總體成交面積的20%和11%左右，重慶情況類似，高端房產(別墅)在新建住房銷售量中的比重并未顯著下行，依舊維持在2.5%左右;同時，對方房價影響也不顯著，上市房價仍然維持同比上升的情況，僅在上漲速度上出現(xiàn)一些變化，如重慶試點中主要對象別墅高檔公寓價格2011年同比上升20%，與2010年增速一致，幾乎無影響，而上海的影響則相對顯著一些，2011年新建住宅價格同比上漲2.15%(2010年8%)，二手住宅價格同比上漲2.13%(2010年8%)，別墅高檔公寓價格上漲5.79%(2010年12%)，均低于試點前一年的上漲速度。另外，因為兩市試點中稅基范圍窄、稅率低，房產稅收入對地方財政影響非常微弱，例如上海2012年房產稅只有92.5億元，僅為其財政收入的2.4%，重慶的房產稅為27.4億元，僅為其財政收入的1.6%。兩市的房產稅試點似乎沒有什么效果，無論是對房價影響還是對財政稅收影響，但實際上是稅基、和稅率導致的，未來真要開征，只要調整這兩項指標，必然效果顯著。所以說，試點并不影響其推行。

　　三、 房產稅改革勢在必行

　　改革真實意圖：改善地方財政狀況，為地方政府開辟穩(wěn)定財源。目前增加土地出讓收入是地方政府增收的主要途徑，土地出讓占地方財政預算外收入60%以上，個別縣市達到90%左右。然而，土地資源是有限的，地方政府“賣地”收入是不可持續(xù)的，地方財政對土地出讓收入普遍以來的局面必須改變。在發(fā)達國家，房產稅是地方稅收的支柱，房產稅收入占國民收入的比重約為5%，占一國全部稅收的比重多在10%以上。但在我國，房地產行業(yè)的稅收主要集中在開發(fā)和交易環(huán)節(jié)，持有環(huán)節(jié)的稅種只有房產稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。因此，房產稅就被賦予了地方財政收入新來源的使命，成為地方財政長期、可持續(xù)的收入來源。

　　改革可能口號：提高持有成本盤活存量，對高漲房價進行抑制。從1998年住房貨幣化改革至今，我國住房銷售價格一直保持上漲態(tài)勢，一些專家學者認為，房價高企的原因之一是我國持有環(huán)節(jié)的稅種只有房產稅和城鎮(zhèn)土地使用稅，導致房地產持有環(huán)節(jié)的賦稅水平偏輕，造成部分熱點城市新建住房空置率偏高。如果增加持有環(huán)節(jié)賦稅，促使投資者謹慎考慮持有成本與未來收益是否匹配，可能會起到抑制需求、限制房價的作用。當然，按照筆者前一篇文章的分析，這種依靠房產稅降房價的可能性是比較低的，所以，以降房價來推進房產稅，更多的是凝聚社會共識、減小推進阻力的口號。

　　改革的技術性工作：優(yōu)化房產稅費種類繁多、征收多門不合理現(xiàn)狀。我國現(xiàn)行的房地產稅收體系主要包括耕地占用稅、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產稅、契稅、城市維護建設稅、個人所得稅及印花稅等。土地增值稅與企業(yè)所得稅之間、房產稅與城鎮(zhèn)土地使用稅之間均存在著重復課稅。同時，部分稅種的瞌睡范圍、稅率及相互配合等也存在一定問題。我國在2003年提出“條件具備時對不動產開證統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應取消有關收費”，到2009年又提出“深化房地產稅制改革，研究開征物業(yè)稅”，由此可以看出，梳理和簡化目前過于繁雜的房地產稅費制度也是房產稅改革的重要目的之一。當然，這只是簡化稅制的技術性工作，對地產市場影響甚微。

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