存量房房產(chǎn)稅

　　存量房房產(chǎn)稅采取的是普遍征收原則，目的是為了提高閑置住房的出租率。

　　什么是存量房?存量房也要交房產(chǎn)稅嗎?

　　存量房是指已被購買或自建并取得所有權(quán)證書的房屋，也就是說已經(jīng)在相關(guān)部門進行了登記的房屋，只要是尚未居住的都可以統(tǒng)稱為存量房，也有是庫存待售的�？梢员容^的是，與存量房相對的是增量房，增量房是指房地產(chǎn)開發(fā)商投資新建造的商品房，也就是正在市場上剛剛開發(fā)出來的新房。存量房一般是指未居住過的二手房，主要包括開發(fā)商開發(fā)樓盤的尾盤、開發(fā)商抵押給銀行的房屋、債權(quán)人手上的房屋、個人手上的房屋(未居住過的)、法院查封的以及中介代理人手中的房屋等五大塊，都是未使用過的住宅或非住宅。在我國，這些存量房在不同的所有者手中有很多是用于投資用途，而非自己居住，很多投資房產(chǎn)的投資者手中存有多處房產(chǎn)，以待其價格適合是出售，加上我國房地產(chǎn)市場一直處于火爆狀態(tài)，很多房地產(chǎn)開發(fā)商手中也有很多存量房，所以使得存量房的數(shù)量比較大，二手房市場因為中介等機構(gòu)的存在而逐漸變得更為活躍。

　　存量房因為沒有使用，處于未活躍情況所以我國尚未進行征收房產(chǎn)稅。當然，如果出現(xiàn)可存量房的買賣就要按照相應(yīng)的程序進行交稅了，當買賣雙方當事人簽訂買賣合同后，在合同生效后的30日內(nèi)需要向房屋所在地的房產(chǎn)交易中心辦理轉(zhuǎn)移登記，這時就產(chǎn)生了存量房房產(chǎn)稅，按照相應(yīng)的比例繳納即可。

　　房產(chǎn)稅稅率采用比例稅率。按照房產(chǎn)余值計征的，年稅率為1.2%;按房產(chǎn)租金收入計征的，年稅率為12%。

　　房產(chǎn)稅應(yīng)納稅額的計算分為以下兩種情況，其計算公式為：

　　(1)以房產(chǎn)原值為計稅依據(jù)的應(yīng)納稅額=房產(chǎn)原值*(1-10%或30%)*稅率(1.2%)

　　(2)以房產(chǎn)租金收入為計稅依據(jù)的應(yīng)納稅額=房產(chǎn)租金收入*稅率(12%)

　　征收房產(chǎn)稅無法對存量房產(chǎn)生調(diào)控作用

　　隨著國家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的深入，征收房產(chǎn)稅呼之欲出。征收房產(chǎn)稅一定程度上打擊投資性炒房。征收房產(chǎn)稅能否對存量房調(diào)控作用呢?在電子科技大學2012年第二期EMBA學位開學典禮上，國務(wù)院發(fā)展研究中心宏觀經(jīng)濟研究部部長余斌表示，現(xiàn)有的房產(chǎn)稅是在過戶時進行征稅，只能對增量房進行調(diào)整，無法對存量房產(chǎn)生作用。

　　余斌在回答現(xiàn)場提問時表示，“讓房屋回歸住宅的本質(zhì)是政府不可推卸的責任，而限購是目前最好的調(diào)控方法。”在多數(shù)大中城市執(zhí)行限購政策的同時，上海、重慶也在進行房產(chǎn)稅試點，“盡管目前有些進展，但不能給以過高的評價。”

　　他認為，現(xiàn)有的房產(chǎn)稅是在過戶時進行征稅，只能對增量房進行調(diào)整，無法對存量房產(chǎn)生作用。如果借鑒國外對炒作房地產(chǎn)征收高額所得稅，又容易催生陰陽合同。“在反復(fù)比較后，中國能夠行之有效地打擊房地產(chǎn)投資、投機需求的方法只有進行限購。在沒有找到比限購更有效的政策前，都不會放松。”

　　6月份以來，國內(nèi)多個城市房地產(chǎn)市場有所回暖。余斌認為，貸款利率下調(diào)，在降低購房成本的同時，也在一定程度上改變了對房價的預(yù)期，導(dǎo)致北京等部分熱點城市的房價隨著成交量的增加而回升。但他同時對待售房面積不足的問題表示了擔憂，房屋后續(xù)供應(yīng)量將有所下降，因此房價反彈的風險不容忽視。

　　“對房地產(chǎn)過于樂觀和過于悲觀都不正確。”余斌從兩個方面進行了說明。一方面，中國正處在加速推進城鎮(zhèn)化的時期，而可開發(fā)的土地資源有限，從供給和需求來講，房地產(chǎn)仍然有相當?shù)陌l(fā)展空間。但另一方面，日本房地產(chǎn)泡沫崩潰，導(dǎo)致連續(xù)20年經(jīng)濟低迷的前車之鑒，讓政府決心遏制房地產(chǎn)泡沫，因此寄希望于房地產(chǎn)政策調(diào)整是不現(xiàn)實的。

　　無論是征收房產(chǎn)稅，還是房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控。國家的初衷就是想引導(dǎo)房地產(chǎn)市場健康、有序、平穩(wěn)的發(fā)展，讓更多百姓大眾不再為高房價而沒有住房而煩惱。

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