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不動產(chǎn)融資租賃的效力風(fēng)險的化解
不動產(chǎn)融資租賃法律風(fēng)險的防范，是一項系統(tǒng)性工作，那么不動產(chǎn)融資租賃的效力風(fēng)險有哪些?是如何化解的?
(一)選擇適合的標(biāo)的物
部分不動產(chǎn)租賃得到了監(jiān)管部門和司法實踐的認(rèn)可：
企業(yè)廠房及其設(shè)備《金融租賃公司管理辦法》第四條規(guī)定融資租賃標(biāo)的物為“固定資產(chǎn)”，企業(yè)的生產(chǎn)廠房屬于該范圍，而且也能夠滿足上述三個標(biāo)準(zhǔn)的要求，一般認(rèn)為是適格的租賃物。
商業(yè)地產(chǎn)符合上述三個標(biāo)準(zhǔn)。承租人租賃商業(yè)地產(chǎn)追求的是租賃物的使用價值，這一點和普通住宅表面上相似，但作為住宅承租人的居民和作為商業(yè)地產(chǎn)承租人的商業(yè)企業(yè)對租賃物使用價值的利用性質(zhì)不同，前者是生活起居的非商業(yè)用途，后者則是辦公營業(yè)等商業(yè)用途，通常為了生活消費需求的租賃并不屬于融資租賃的范圍。
(二)爭取完善標(biāo)的物建設(shè)用地使用權(quán)的權(quán)屬登記
《不動產(chǎn)登記暫行條例》未明確將公路、橋梁、隧道、大壩等特殊不動產(chǎn)登記納入其中，此類標(biāo)的物權(quán)屬登記的空白成為該領(lǐng)域融資租賃交易效力的法律風(fēng)險來源。對此，《物權(quán)法》第142條規(guī)定：“建設(shè)用地使用權(quán)人建造的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的所有權(quán)屬于建設(shè)用地使用權(quán)人，但是有相反證據(jù)證明的除外。” 根據(jù)其精神，出租人可以通過受讓上述標(biāo)的物所附著土地的使用權(quán)，以此取得地上構(gòu)筑物的推定所有權(quán)。
(三)不動產(chǎn)租賃動產(chǎn)化
某些不動產(chǎn)不屬于適當(dāng)?shù)淖赓U物，或者無法完成上述產(chǎn)權(quán)登記時，可以以該類不動產(chǎn)上附屬的動產(chǎn)設(shè)備、設(shè)施進行融資租賃。實務(wù)界通常稱之為“間接租賃式”。較為典型的是在建商業(yè)地產(chǎn)，在無法登記權(quán)屬的情況下，以建筑物中的電梯、機電設(shè)備、空調(diào)設(shè)備等作為租賃物。
司法實踐中傾向于認(rèn)為“以添附、建設(shè)在不動產(chǎn)之上的設(shè)備作為租賃物的融資租賃合同，仍屬于融資租賃合同”。需要指出的是，通常租賃物必須具有獨立、特定的特征，故而“添附、建設(shè)在不動產(chǎn)上的設(shè)備”應(yīng)以其保持自然性質(zhì)與權(quán)利屬性的獨立為前提。對于裝修材料等不具備獨立權(quán)利屬性的標(biāo)的物，司法判決認(rèn)為“若按標(biāo)的物的特性，正常使用情況下，其在期限屆滿時已無返還之可能性，則客觀上無法作為(融資)租賃關(guān)系的標(biāo)的物，相應(yīng)法律關(guān)系亦不得被認(rèn)定為融資租賃關(guān)系”(上海市第一中級人民法院【(2016)滬一中民六(商)終字第469號】判決書)。
(四)爭取在合同效力上得到肯定
退一步而言，某些不動產(chǎn)作為租賃物的交易即便不被認(rèn)定為融資租賃法律關(guān)系，也并不意味著融資租賃合同一定無效。《融資租賃司法解釋》對合同效力認(rèn)定采用實質(zhì)重于形式的標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)定“對于名為融資租賃合同但是實際不構(gòu)成融資租賃法律關(guān)系的，人民法院應(yīng)按照實際構(gòu)成的法律關(guān)系處理。”實務(wù)中，合同是否歸于無效，司法態(tài)度傾向于取決于兩個因素：一是其實際構(gòu)成的合同關(guān)系類型;二是此類合同是否具備《合同法》第52條規(guī)定的合同無效情形。一般而言，不被認(rèn)定為融資租賃法律關(guān)系的交易可能構(gòu)成借貸關(guān)系、租賃關(guān)系、租購關(guān)系等。
因司法認(rèn)定而確立的實際法律關(guān)系如果認(rèn)定有效，則合同雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系按實際法律關(guān)系處理，同樣可以全部或大部分實現(xiàn)出租人的利益預(yù)期。原來租賃關(guān)系中的擔(dān)保機制，在實際法律關(guān)系有效的情況下，仍然可以認(rèn)定有效。
(五)設(shè)置風(fēng)險兜底條款
融資租賃交易中，出租人通常需要承租人或其指定第三人提供擔(dān)保。為了防范不動產(chǎn)融資租賃的效力風(fēng)險，出租人可以在擔(dān)保合同或條款中約定，如果租賃合同被人民法院認(rèn)定為實質(zhì)系其他合同關(guān)系(如由融資租賃轉(zhuǎn)化為借款)，擔(dān)保人責(zé)任不因此免除，并須承擔(dān)轉(zhuǎn)化后的合同項下?lián)Ｘ?zé)任;如果合同被認(rèn)定為無效，擔(dān)保人須對司法判決所確認(rèn)的被擔(dān)保人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的給付義務(wù)依然承擔(dān)連帶擔(dān)保責(zé)任。通過上述條款來降低法律適用不確定性的風(fēng)險。
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