房地產(chǎn)市場調研報告15篇
隨著社會不斷地進步，報告使用的次數(shù)愈發(fā)增長，其在寫作上具有一定的竅門。我敢肯定，大部分人都對寫報告很是頭疼的，下面是小編幫大家整理的房地產(chǎn)市場調研報告，供大家參考借鑒，希望可以幫助到有需要的朋友。
房地產(chǎn)市場調研報告1
第一部分、阜新市概況
阜新1940年建市，市名源于“物阜民豐，煥然一新”之意。東臨省會，距沈陽直線距離147.5公里；南靠渤海遼東灣，與大連港南北相望；西與錦州港、京津地區(qū)襟衣相連，是環(huán)渤海經(jīng)濟區(qū)的組成部分之一。全市總面積10355平方公里，其中城市規(guī)劃區(qū)面積674.02平方公里，建成區(qū)面積53平方公里。下轄兩縣五區(qū)，即阜新蒙古族自治縣、彰武縣和海州區(qū)、細河區(qū)、太平區(qū)、新邱區(qū)、清河門區(qū)。此外，還有省級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)和高新技術產(chǎn)業(yè)園區(qū)。全市總人口193萬,其中城市人口78萬。全市有30個少數(shù)民族,共30.5萬人,占總人口的15.8%，其中蒙古族人口22萬，占總人口的11％。
阜新具有悠久的歷史文化。境內的查海古人類遺址，距今已有7600年以上的歷史，著名考古學家蘇秉琦先生因此將阜新譽為“玉龍故鄉(xiāng)，文明發(fā)端”。在遼代，阜新是契丹民族的主要活動區(qū)域，近年來發(fā)現(xiàn)了多處遼代契丹貴族的墓葬。位于阜新蒙古族自治縣境內的懿州古城，是武當宗師張三豐的出生地。在清朝，阜新是藏傳佛教的東方傳播中心，境內的瑞應寺現(xiàn)有國務院冊封的七世活佛，海棠山上至今還保留著267尊藏傳佛教摩崖造像。阜新是一座“因煤而立、因煤而興”的資源型城市，至今已有100多年的煤炭開采歷史。
近幾年阜新的房產(chǎn)市場呈現(xiàn)上升趨勢，而且有穩(wěn)步上漲的勢頭，所以，阜新市近幾年的房子建造業(yè)發(fā)展迅速。
第二部分、阜新市房地產(chǎn)市場特征
一、阜新市房產(chǎn)整體發(fā)展概況
�、偻ㄟ^調查我們發(fā)現(xiàn),目前本市的房產(chǎn)市場具有以下特點：
②房產(chǎn)開發(fā)起步較晚，開發(fā)規(guī)模及價格正處于逐步攀升階段，房產(chǎn)開發(fā)商品化程度偏低；③房地產(chǎn)市場還缺乏規(guī)范的市場化運作的體制及環(huán)境，規(guī)模化的市場初步形成；④整體的營銷手段、傳播媒體對項目的包裝力度不夠，但營銷水平并不落后；二級市場表現(xiàn)稍活躍，其價位與商品房市場步調接近。
二、住宅地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀分析
從整個阜新市房地產(chǎn)市場的發(fā)展看，住宅商品房的開發(fā)處于快速發(fā)展階段,原有商品房供應量不多，后續(xù)開發(fā)量正逐步增加；有較高知名度和美譽度、有實力的開發(fā)商較多；隨著競爭激烈程度的加強，發(fā)展商在整體規(guī)劃、建筑設計、物業(yè)管理上的意識逐漸加強,戶型設計、環(huán)境綠化等方面有值得借鑒之處。依據(jù)調查顯示，目前阜新市房產(chǎn)品質逐步提升，具有代表性的有：海鑫國際、祥宇一品、金地花園、銀通國際等。下面就這些樓盤進行具體分析，以便掌握阜新市未來的市場發(fā)展情況，為本案的開發(fā)與營銷提供參考資料。
1、代表性樓盤概況
規(guī)模普遍較小,建筑風格單一,以傳統(tǒng)多層建筑為主，小高層為輔；小高層呈現(xiàn)與多層共存的市場現(xiàn)狀，小高層市場有待于在今后的市場中逐漸培育，目前還處于初級階段；產(chǎn)品立面外觀多數(shù)以外墻涂料處理，品質感稍顯不足；開發(fā)戶型主要以二房、三房為主，四房占很少一部分，頂層復式產(chǎn)品稀缺。大多數(shù)建筑面積在80——135平米之間。
2、代表樓盤對比
根據(jù)上述目前房地產(chǎn)市場在預售項目的供給量特征，本次調研特別針對市場上具有代表性的房產(chǎn)項目展開分析，有針對性的發(fā)掘這些項目與本項目的相通之處、借鑒市場運作的經(jīng)驗，為本項目的規(guī)范化市場運作奠定基礎。
⑴海鑫國際
——項目定位：阜新人上層生活的坐標。
——項目規(guī)模：占地面積14.85萬平方米，由多層和小高層組成，分三期開發(fā)建設，共開發(fā)建設47幢樓，一期15幢，20xx年8月30日竣工，現(xiàn)已全部入住，二期工程20xx年8月30日竣工4幢，二期現(xiàn)有16幢即將竣工，三期即將開工。
——建筑特色：簡潔、現(xiàn)代的建筑風格。
——工程進度：09年4月份而起進入市場以來，截至目前接近三年時間，目前工程進度接近完工。
——銷售情況：房屋接近售完，還有部分小戶型以及大戶型待售。
——價位情況：均價2500元左右，10樓參考價位3200元/㎡，最低、最高價在2300—3500元浮動。
——主力總價：以125㎡主力三房為例，市場總價為：35萬左右。
——商業(yè)分析：臨街商鋪10000元/㎡，最小的商鋪面積為33㎡，總價為33萬，與住宅類主力戶型的主力總價接近。
——項目配套：超市分布周邊，餐飲、娛樂、銀行、醫(yī)院等配套設施均可以滿足社區(qū)居民的日常消費，配套完善。
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——項目定位：戶型結構優(yōu)勢明顯，地理位置好。
——項目規(guī)模：建筑面積160000平方米，占地面積119350平方米。
——銷售情況：現(xiàn)已售完，二期建設完畢，已銷售65%，三期已規(guī)劃完畢，正在建設之中。
——價位情況：起價：2650元/平方米，最高價：3800元/平方米，均價3200元/平方米。
——主力戶型：二房68平方米-102平方米，三房105平方米-130平方米。
——其他資料：金地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司進行建造和規(guī)劃，容積率為1.34，綠化率為40%，一期總戶數(shù)為1928戶，采取地熱。
——項目配套：周邊有小型菜市場、游泳館、公園，超市以及飯店圍繞小區(qū)分布，2路、2環(huán)、12路、13路都在小區(qū)門口經(jīng)過。
第三部分、區(qū)域市場總體分析
一、該項目所在區(qū)域概況
小區(qū)位于位于人民街以東，東風路以北，工業(yè)街以西的34.8萬平方米的祥宇·一品，在摘地之初就惹來各方的關注，如今，一期27幢15萬平方米已經(jīng)售罄。阜新首席德式風情建筑呈現(xiàn)在我們面前——磚紅色、灰色、黃色相間，高低錯落，藍色坡屋頂彰顯出藝術的流暢與美感，簡約、美觀、莊重、大氣，品質感優(yōu)越；線條、色調、建筑，都表現(xiàn)出了簡約、硬朗、莊重的氣質，它對人的活動空間非常注重，無論是建筑物的外部，還是建筑物的內部，都通過有層次的空間營造來滿足人的需要。
二、地塊分析
阜新祥宇建筑工程有限公司是20xx年7月經(jīng)阜新市工商行政管理局批準成立的房屋建筑工程總承包三級資質的建筑公司。公司設有總經(jīng)理辦公室、工程部、安全質量部、物資供應部、財務部、經(jīng)營部、保衛(wèi)處等部門。工程共49棟樓，建筑面積達到30萬平方米。
三、競爭分析
本項目周邊3公里半徑范圍內具有代表性的是時代海鑫房產(chǎn)開發(fā)的海鑫國際項目，共有13棟多層、3棟小高層，其中60%以上被公務員團購，目前該項目現(xiàn)房呈現(xiàn)，與本項目不構成直接的競爭局面。
房地產(chǎn)市場調研報告2
商圈的劃分
任何一個商業(yè)地產(chǎn)項目都有其商圈范圍，不同類型的商業(yè)地產(chǎn)項目，其商圈范圍截然不同。理想的商圈是規(guī)則的同心圓，但是實際上它是由不同規(guī)則的圖形組合的，與行政區(qū)劃分沒有關系。通常，商圈可分為三個層次：核心商圈（主要商圈）、次級商圈（次要商圈）、邊際商圈（邊緣商圈）。有的市場調查機構也將在細分為：第一商圈、第二商圈、第三商圈以及第四商圈。
房地產(chǎn)商圈市場調研
房地產(chǎn)商圈調查就是以房地產(chǎn)為特定的商品對象，運用科學的方法，有目的、有計劃、系統(tǒng)地收集房地產(chǎn)市場方面的各種情報資料，通過對相關的市場信息進行系統(tǒng)的收集、整理、記錄和分析，進而對房地產(chǎn)市場進行研究與預測，為決策者們了解房地產(chǎn)市場的變動趨勢，制定公司營業(yè)計劃，擬定經(jīng)營策略提供參考與建議。
房地產(chǎn)商圈市場調研內容
房地產(chǎn)商圈市場調研是以房地產(chǎn)為特定的商品對象，從宏觀市場到微觀市場，如從對房地產(chǎn)商圈市場環(huán)境的調研細致到個別樓盤的調研；從抽象的觀念到具體的行為，如消費者的購物理想、信念、價值觀等到人們接觸媒介的習慣、對商品品牌的喜愛、購物習慣于行為等，進行全方位的調查研究。
房地商圈產(chǎn)市場調研的目的
主要是為管理決策部門提供參考依據(jù)。調研的服務對象可以是任何企事業(yè)單位的管理決策或個人。市場調研的目的的可能是為了制定長遠戰(zhàn)略規(guī)劃，也可能是為制定某階段或某階段或某問題的具體政策或策略提供參考依據(jù)。
房地產(chǎn)商圈市場調研的特點 1.內容廣泛
房地產(chǎn)商圈市場調研內容廣范，既有宏觀方面的房地產(chǎn)政策環(huán)境、法律環(huán)境等也有細分到一個樓盤的調研，同時也包括對購房者的需求調研、購房者的性別、年齡、文化程度等基本情況，態(tài)度或愛好之類的調研。
2.針對性強
房地產(chǎn)商圈市場調研在營銷的不同階段的內容不同，實施調研需要具體問題具體分析。房地產(chǎn)項目調研對地域性、時效性要求也很高，如銷售率，價格等動態(tài)營銷信息的調研，時間發(fā)生變化，動態(tài)營銷信息也會發(fā)生改變。
3.方法多樣
電話調研、實地調研、座談會
按調研目的分類
從調研的目的來看，市場調研主要分為應用性市場調研和基礎性市場調研。
應用性市場調研是為了更好地了解市場，搞清楚戰(zhàn)略失敗的原因或減少決策中的不確定性。
基礎性調研的目的是為現(xiàn)有在的理論提供進一步的證明或者對某一概念或現(xiàn)象獲得更多的了解。
房地產(chǎn)市場調研報告3
近年來，由于XX經(jīng)濟結構調整和房地產(chǎn)政策調控等諸多因素的影響，海南房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出錯綜復雜的局面，特別是海南省XX出臺全域限購政策以后，形勢變得更加讓人難以捉摸，房地產(chǎn)業(yè)面臨著發(fā)展與轉型的新挑戰(zhàn)，給房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展帶來不小的沖擊，這意味著海南的房地產(chǎn)企業(yè)將面臨一場嚴峻的“寒冬”考驗。如何抵擋這股“寒流”過好“寒冬”，如何規(guī)避風險，沖破發(fā)展瓶頸，利用自身優(yōu)勢開辟、探索新時期XX企業(yè)發(fā)展的新路子，成為擺在我們面前的、繞不過去的重大課題。
房地產(chǎn)業(yè)務是我們的主業(yè)，圍繞主業(yè)做大做強是我們的職責與使命。為了進一步摸清目前海南房地產(chǎn)現(xiàn)狀和未來發(fā)展方向，現(xiàn)結合前期走訪調研做分析如下：
一、基本情況
此次調研在�？凇⑽牟齼傻亻_展，共走訪兩地16個房地產(chǎn)項目，與多位業(yè)內人士進行交流，收集市場信息、有效經(jīng)驗與建議40多條。
20xx年全省上半年供應房地產(chǎn)347。38萬平方米，同比下降25%；
成交367。02萬平方米，同比下降57%；
供求比0。95，同比增長72%；
成交均價14139元/平方米，同比下降13%。
20xx年上半年海口商品住宅供應136。74萬平方米，同比上漲25%；
商品住宅成交176。17萬平方米，同比下降13%；
供求比0。78，成交金額2711。62億元，同比下降11%；
成交均價15420元/平方米，同比上漲2%。
二、分析情況
（一）海南房地產(chǎn)業(yè)的歷史和現(xiàn)狀
海南房地產(chǎn)市場的發(fā)展變遷大致可劃分為三個階段。
第一階段：即1992、1993年樓市泡沫階段。當時瘋狂的“圈地風”、“集資風”、“炒地賣樓花”造成爛尾樓遍地，小區(qū)里雜草叢生、樓房空空如也，擊豉傳花式的炒賣終造成樓市泡沫，導致大部分投資商破產(chǎn)，泡沫破滅的陰影至今揮之不去，教訓不可謂不深刻。
第二階段：即20xx年金融危機階段，這個階段可謂一波三折。歷經(jīng)數(shù)年泡沫后，經(jīng)海南省處置積壓房政策的刺激，使樓市逐漸得到恢復，然而恢復起的樓市受國際金融危機影響再次陷入低迷，為了去庫存，盡快回籠資金，緩解銀行貸款壓力，各大房地產(chǎn)商使出渾身解數(shù)大搞促銷；
20xx年海南開始建設國際旅游島，樓市受到刺激一反常態(tài)開始瘋漲，房價像脫韁的野馬短短數(shù)天就翻了一倍，海南省XX重拳出擊抑制住瘋狂的樓市，房價逐漸理性回歸，但是金融海嘯余波未盡，樓市仍未走出低迷狀態(tài)，除了開發(fā)商花樣百出的各種促銷，在XX的大力扶持和房企的積極應對下，海南樓市逐漸走出陰霾，在后期迎來一波上行的行情。
第三階段：即20xx年全區(qū)限購階段。在XX鼓勵和扶持下，海南樓市得到穩(wěn)步、健康發(fā)展，特別是XX批準海南自貿區(qū)（港）后，海南樓市銷售量出現(xiàn)了“井噴式”增長，房價甚至出現(xiàn)連夜翻翻甚至幾翻的情況。而國內一些大型房地產(chǎn)商如：綠地、恒大、萬達、環(huán)球100等也瞄準機會紛紛進駐，推出自己的樓盤，海南樓市呈現(xiàn)出難得的火爆現(xiàn)狀，樓市價格更是只升不降，房子供不應求。為避免房價過高、過快增長，防止樓市泡沫悲劇重演，海南省XX于20xx年4月出臺了全域調控政策，旨在給火熱的樓市降降溫。盡管海南現(xiàn)在買房的門檻提高了，可是開盤即售罄的狀況屢見不鮮。為什么出現(xiàn)這樣的局面呢？通過分析我認為主要有以下幾個方面因素。
一是獨特的地理環(huán)境。海南樓市消費群體相當一部分是北方人，北方人之所以喜歡海南島，是因為北方冬天天寒地凍，氣候環(huán)境惡劣，而海南四季如春，有豐富的海岸資源，有溫暖的明媚陽光，有茂密的熱帶雨林，有清新的有氧空氣，有原生態(tài)的風土人情，是他們“春暖花開”、“推窗看海”休閑度假的夢想天堂，而獨特的地理位置讓這個美麗的島嶼成為享譽全國乃至全世界的國際旅游島。
二是良好的公共設施。源源不斷劃拔土地，投入大量資金完善社區(qū)休閑小站、健身場所、信息宣傳配套設施和“菜籃子”工程等，給市民的衣、吃、住、行帶來極大便利。城市綠化、街心公園、大型廣場、濕地公園不斷投入使用，成為市民日常休閑的好去處。另外，�？�、三亞大型、超大型購物中心，大大滿足人們日常購物需求，位居亞洲第一的三亞免稅店更是吸取國內外游客慕名而至。
三是暢通的交通線路。海南田字型高速公路網(wǎng)即將全部貫通，環(huán)島高鐵已成為人們出行的首選；海口、三亞國際機場年運載量逐年增加，已啟用的博鰲機場和即將要籌建的第四個機場，將大大方便旅客出行。而非常成熟的城市公交系統(tǒng)解決了大部分人出行問題。
四是健全的醫(yī)療體系。XX非常重視老百姓的醫(yī)療和健康工作，20xx年XX劃撥大量土地在各縣市修建或擴建醫(yī)院，醫(yī)療保障方面也在逐步完善中。目前，文昌、瓊海等地已建成許多養(yǎng)老基地；三亞的海棠灣現(xiàn)規(guī)劃為健康度假中心，并且引進多家健康產(chǎn)業(yè)機構。這些配套設施的完善，能夠更大程度上滿足旅游、度假、療養(yǎng)和“候鳥”人群的需求。
五是改善性剛需猛增。一方面是以海口市坡巷村為代表的舊城改造不斷推進，拆遷后原住居民需要另找住宿，而相當一部分租戶也需要一個長期穩(wěn)定的住所。另一方面是省XX推出的人才引進政策，吸引了一部分島外人才前來就業(yè)，這些“新海南人”更需要一個穩(wěn)定的居所，這些因素都推進了房地產(chǎn)的發(fā)展。
總的來說，海南的房子好賣，是因為海南的環(huán)境好，空氣好，風景好，這就是海南的魅力所在。
�。ǘ┱哒{整后的現(xiàn)狀
不難看出，火爆的樓市背后難免有炒作的成分。根據(jù)XX“房子是住的不是炒的”指示要求，XX實行限購政策后，“瘋了一樣的”房價得到進一步抑制，然而房子總歸是要住的，況且中國人自古以來的觀念就是“安居樂業(yè)”，擁有一套屬于自己的房子是一生的奮斗的目標之一，再加上無房難結婚的觀念影響，本地居民對房子仍然有需求。另一方面，房地產(chǎn)開發(fā)用地供應受到限制，新建商品房供應量有限，導致房價穩(wěn)居高位。換句話說，XX調控土地開發(fā)后，出現(xiàn)了僧多粥少的現(xiàn)象。在走訪�？赬XX、XX城、XXX園等10多個樓盤了解到，買房需要先報名，再搖號，后選房，有的樓盤拿到號后還要先買車位才能選房，造成一房難求、有錢也難買到房的情況。我們在項目了解到，該項目第三期計劃開盤400套房子，而報名人數(shù)已達到8000多人，其中只有5%的人能買到房子，讓許多人望房興嘆。事實上，海南的房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀是“房價永遠是昨天的便宜”，有的人因為房價太貴而猶豫的時候，有的人已經(jīng)在摩拳擦掌，等著掏腰包了。因此說，海南樓市住上走趨勢還會在繼續(xù)，因為市場就在那里，剛性需求就在那里。
海南位于中國最南端，陸地總面積3.5萬平方公里，20xx年海南人口數(shù)量約為867.15萬人，與香港接近，而陸地面積是香港的30余倍，也就是說人均占地面積是香港的30余倍，總的來說，海南是一個地廣人稀的舒適宜居之地，我們可以大膽展望，隨著自貿區(qū)、港建設的繼續(xù)推進，海南外來人口還會繼續(xù)大幅度增長，同時也會帶動住房和配套設施的需求，海南的房地產(chǎn)市場仍然有較大的增長空間。而作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，只有遵守市場規(guī)則、把握客戶需求、保證產(chǎn)品質量開發(fā)出來的產(chǎn)品才能獲得市場青睞和客戶認可。而作為中小企業(yè)來說，面對新的形勢、新的變化，只有揚長避短、轉變觀念、拓寬思維、及時變革，沖破發(fā)展瓶頸，才能開辟出XX企業(yè)發(fā)展的新路子。
房地產(chǎn)市場調研報告4
一、合肥市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀
1、房地產(chǎn)市場迅猛發(fā)展
據(jù)統(tǒng)計，20xx年該市共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資133。23億元，其中住宅投資額104。62億元，同比分別增長了39。86%和50。51%；施工面積1414。97萬平方米，其中住宅1106。59萬平方米，同比分別增長了32。03%和33。34%；新開工面積710。95萬平方米，其中住宅555。75萬平方米，同比分別增長了19。02%和18。28%；竣工面積566。39萬平方米，其中住宅464。99萬平方米，同比分別增長了53。33%和59。25%；20xx年1—2月在城鎮(zhèn)以上投資額中房地產(chǎn)完成投資19。24億元，增長45。9%。
與20xx年同期相比，投資額、施工面積、交易面積、成交額的上升趨勢十分明顯。而開工面積、竣工面積、銷售面積略有上升。這些數(shù)據(jù)與預測的需求量有一定的差距，說明中央宏觀調控措施的實施，對房地產(chǎn)投資膨脹勢頭已得到有效遏制，合肥市住宅建設與房地產(chǎn)開發(fā)市場繼續(xù)持續(xù)快速健康發(fā)展的良好態(tài)勢。
2、合肥市房價一路走高
目前合肥市商品住房預售均價（不含三縣）為2722元/平方米。而據(jù)同一部門的信息，20xx年6月份，合肥商品住房預售均價僅為每平方米2450元左右。從數(shù)字來看，雖然目前合肥住房均價低于全國平均價約100元，但由于房價上漲速度較快，居民感到難以承受。這一上漲勢頭在20xx年8月份以后開始趨于平緩。
據(jù)悉，20xx年新建樓盤中房價在4000元/平方米以上的約占12%；3000—4000元/平方米的約占52%；20xx元/平方米左右的占8%。從售價上看，20xx—3000元/平方米的住宅銷量逐步擴大，3000—3500元的也有大幅增長，單套40萬元的住宅銷售增長迅速，占總銷量的近32%。由于居民收入的提高、住房購買方式的多樣化及人們消費觀念的成熟，購房者已不僅只看房屋本身，而更注重整個小區(qū)環(huán)境及附屬設施、交通因素；此外，伴隨房地產(chǎn)投資的進一步升溫，住宅投資已成為居民投資置業(yè)的新趨向。
3、商品房總體上供小于求
據(jù)合肥市房產(chǎn)局相關人士介紹，20xx年，合肥房價上漲的因素很多，諸如土地招牌制度的實施、拆遷成本增加，住宅小區(qū)總體建設品質的提升、投資成本的增加等，都影響了房價的上揚。同時，購買力的增加和市場供求量不符，也導致了房價上漲，而目前合肥市的商品房總體上呈現(xiàn)供小于求的局面。需求快速增長主要是因為合肥城市化進程的加快，據(jù)統(tǒng)計當發(fā)展中國家人均GDP達1000美元，城鎮(zhèn)化率達30%時，城鎮(zhèn)化將進入快速發(fā)展期。目前中國的城市化已處于快速發(fā)展階段。人均建設用地115平方米，城鎮(zhèn)化水平達60%。合肥市目前的城市人口約180萬，城市用地約170平方公里，城鎮(zhèn)化水平在45%左右。
4、賣方市場漸變買方市場
在20xx年國慶節(jié)期間舉辦的合肥房展會上，上海綠地、浙江綠城、深圳建設控股、奧園集團、華彥地產(chǎn)等發(fā)達地區(qū)的知名開發(fā)企業(yè)和專業(yè)顧問機構縱橫馳騁、人氣沸騰，顯示出良好的市場操作能力。外來開發(fā)企業(yè)的大量涌入對合肥房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了較大影響，不僅為自身發(fā)展創(chuàng)造了機遇，也提升了合肥房地產(chǎn)的開發(fā)水平和營銷理念，推動了合肥的城市建設：大大提高了合肥樓盤的品質和銷售速度，帶動二手房市場快速發(fā)展，加快合肥房地產(chǎn)市場的市場化進程，更新合肥本地消費者的投資置業(yè)觀念，促使合肥房地產(chǎn)市場重新洗牌，部分開發(fā)水平低的企業(yè)逐步退出市場。不難看出，引入專業(yè)化、職業(yè)化、細分化、周期性的市場概念，注重團隊精神、游戲規(guī)則、戰(zhàn)略思維和資本意識等先進理念，并借鑒發(fā)達城市已經(jīng)運作成熟的經(jīng)營管理、營銷手段，對合肥房地產(chǎn)市場發(fā)展十分重要。
二、合肥市場潛力購房消費者特征分析
消費者是房地產(chǎn)住宅市場的主導力量，然而消費者的住房需求在一定時期內隨著收入與觀念的變化對住宅的需求也必然會呈現(xiàn)不同的特點與趨勢。
1、購房需求更旺，購房群體更年輕
按照中等發(fā)達國家水平，在人均使用面積達到30平方米之前，住房需求會持續(xù)旺盛。目前，合肥市城鎮(zhèn)居民人均使用面積為18。12平方米，市場需求仍有強大的增長后勁。本次調查結果顯示：20xx年初有70。12%的合肥居民打算在近兩年購房，購房意向較20xx年上升18。7%。而且在打算購房的人群中，23歲—39歲的占85%，比20xx年提高了16。9%，其中購房主力群體這兩年發(fā)生了顯著變化，20xx年消費意向最強的群體是30—39歲者，占被調查總體的37。7%，而20xx年主力消費者年齡下移，為23—29歲，占被調查總體的比例為47。8%。
2、不同年齡消費者購房意向分布
購房群體在年齡上的變化究竟會對合肥房地產(chǎn)市場產(chǎn)生什么樣的影響呢？研究分析20xx年住房消費市場在以下方面發(fā)生了變化：
一是低齡化群體需求上升，表明20xx年的戶型主流應該以經(jīng)濟型戶型（包括部分小戶型）為主，從供求關系的角度來講，中低檔市場還有一定的成長機會和空間；
二是20xx年中檔定位的項目已更加艱難，總體的'市場需求將進一步萎縮，房地產(chǎn)市場屬于典型的梯級消費市場，最初購買商品房的群體基本屬于最富有的階層，然后是中產(chǎn)階層（社會中堅力量），從以上的數(shù)據(jù)來看，目前市場中堅力量處于萎縮狀態(tài)，這主要和開發(fā)商過度耗費需求資源有關；
三是由于年輕消費者購房意向相對強烈，而年輕人求新求變更偏好高層建筑，20xx年高層、小高層需求略有上升；
四是20xx年高檔市場基本上維持原有的發(fā)展狀態(tài)，從需求上講，沒有太大的變化。從不同年齡層住宅需求來看，20xx年的合肥房地產(chǎn)市場的總體趨勢是：低端市場需求增長、中端市場需求萎縮、高檔市場需求略升。
三、合肥土地市場發(fā)展
自20xx年以來，安徽省的土地開發(fā)與購置、房地產(chǎn)投資與施工面積、開工與竣工面積、商品住宅銷售的總量和增長情況等，一直處于中部地區(qū)之首或前列，而作為省會城市的合肥，又占到了安徽省的1/3。20xx年合肥市出售四類經(jīng)營性用地7000余畝，供應總價達65億元，政府直接受益近30億元，更是座上中部地區(qū)省會城市的“頭把交椅”，在全國也占有非常重要的地位。而實際成交76宗，成交面積約5990。8畝，較上年增長11。5%，成交僅額約415867。1萬元。（注：以上數(shù)據(jù)為20xx年度主要上市交易土地使用權項目，不含1月份成交項目和面積為20畝以下項目）
按區(qū)域劃分，20xx年合肥市成交地塊位置都比較集中，其中蜀山區(qū)成交地塊最多共32宗，成交面積約2480。7畝，成交金額187537。7萬元。其次為龍陽區(qū)成交14宗，成交面積約933。1畝，成交金額71764。4萬元�，幒^(qū)成交11宗，成交面積約367。8畝，成交金額約13961。7萬元。
土地資源是國民經(jīng)濟發(fā)展的基礎，政府只有掌握了足夠的土地儲備量，才能保障城市建設對土地需求供應的及時性和對土地市場的控制權，從而解決土地市場混亂無序的狀態(tài)，遏制土地隱形市場，防止土地市場大起大落，促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展，保障國民經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展。20xx年合肥市確定在城市規(guī)劃圈600平方公里范圍內四類經(jīng)營性用地上市計劃為7300畝，土地儲備交易中心嚴格按年初公布的項目區(qū)位供地，在盤活存量、合理規(guī)劃增量方面達到了政府調控的要求。
四、未來合肥樓盤的發(fā)展趨勢
1），小高層住宅應唱主角。小高層住宅兼有多層和高層的優(yōu)勢，比多層住宅節(jié)約用地，又比高層住宅節(jié)省成本和造價，人文環(huán)境和整體環(huán)境均比高層住宅好。
2），適當發(fā)展聯(lián)體別墅區(qū)。開發(fā)區(qū)遠離市區(qū)，自然條件和地理環(huán)境都比城區(qū)優(yōu)越，適宜發(fā)展高檔住宅區(qū)，這既可滿足社會需求，又符合發(fā)展需要。
3），中小戶型比例適當擴大。由于單身貴族、丁克家庭、老年空巢家庭越來越多，以及第二套住宅、5+2模式、旅居模式的大量涌現(xiàn)，中小戶型住房無疑會成為這些人購房的首選，而且也是許多年輕夫婦購房歷程中的第一個里程碑，這也就注定了中小戶型住房將在二級市場上發(fā)揮舉足輕重的作用。
4），居住性和適應性要增強。住宅設計從追求豪華外表和大面積轉向追求房間設計“以人為本”和整體質量的提高。面積不一定很大，但要有比較合適的比例�？臻g可以靈活分劃。為以后改造留有余地；要有良好的廚衛(wèi)及空調設備，并具有一定的實用性和耐用性，任何年齡均可居�。辉诳篂�、防噪音、防污染等方面取得突破，以提高居住質量。
5），住宅科技含量要提高。要推廣環(huán)保技術，使用無毒、無污染，節(jié)能型的綠色新材料；要實行分質供水和獨立的取暖制冷及冷熱水供應系統(tǒng)；實行三表自動收費、門禁、保安監(jiān)控、緊急呼叫、災情自動報警的智能系統(tǒng)；要運用生態(tài)技術，力求節(jié)約能源、減少污染。達到提高質量、縮短工期、降低成本、有效管理、改善環(huán)境的目標，促進人與環(huán)境的和諧發(fā)展。
房地產(chǎn)市場調研報告5
自去年下半年以來，國家相繼出臺了取消“限購”、降息降準、《不動產(chǎn)登記暫行條例》(以下簡稱《條例》)等新政，為了解和掌握新政下巴中市區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀，國家統(tǒng)計局巴中調查隊采取實地走訪房產(chǎn)、國土等相關部門，與問卷調查社會群眾相結合的方式，開展了新政下巴中市區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀調研，現(xiàn)將有關情況報告如下，以期為黨委、政府及相關部門提供決策參考依據(jù)。
一、近期巴中市區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀
(一)新建商品房售價企穩(wěn)，銷量同比呈下降趨勢
一是售價企穩(wěn)，同、環(huán)比基本持平。根據(jù)巴中市房地產(chǎn)管理局提供的數(shù)據(jù)：今年以來，受“降息降準”等新政因素影響，1-2月巴中市區(qū)新建商品房市場均價為4079.5元/㎡，較20xx年1季度的3988元/㎡上漲了91.5元/㎡，同比上漲2.3%，較20xx年11-12月的4124元/㎡下滑了44.5元/㎡，環(huán)比下降1.1%。
二是銷量同比明顯下降、環(huán)比增幅收窄。在《條例》頒布實施的影響下，1-2月市區(qū)新建商品房銷售套數(shù)與面積分別為3093套、325451㎡，較20xx年1-2月同比下降19.3%、16.2%。同時今年1-2月的環(huán)比增幅較去年1-2月的環(huán)比漲幅降低了15.6%。一家二級資質開發(fā)商反映：“去年僅1-2月銷量就達500余套，而今年截止3月中旬才銷售了不到300套，表明今年新建商品房銷售情況整體不容樂觀。究其原因主要有兩個方面：一是20xx年國內整體經(jīng)濟發(fā)展呈下行態(tài)勢，作為巴中購房主力軍的外出務工人員，帶回熱錢大幅減少，致使購買能力減弱;二是一系列新政出臺后，促使剛需型購房群體駐足觀望，改善、投資型購房群體放緩或大幅減少購買”。
(二)二手房交易總體下行，租賃市場有所降溫
今年來，巴中市主城區(qū)二手房交易市場發(fā)展呈現(xiàn)出房源增加，銷量、單價雙下行，租賃市場價格小幅下降的總體趨勢。
一是受《條例》影響，房源同、環(huán)比均有所增加。通過對5家房地產(chǎn)中介實地走訪了解，今年一月以來，受《條例》頒布實施的影響，二手房房源呈現(xiàn)了三個新特點：首先，房源同、環(huán)比小幅增加。今年1季度較去年同期和四季度均呈現(xiàn)增長趨勢，同、環(huán)比上漲幅度分別達10%、18%。其次，業(yè)主主動投放的房源比例提升約兩成。據(jù)各中介反映，20xx年以前，業(yè)主主動投放房源與中介挖掘房源的比例大約為3：7，而在《條例》實施、房產(chǎn)稅不久將開征的背景下，今年的房源構成比例變成了近5：5。第三個新特點是主動投放房源的以有多套房屋業(yè)主居多。一家中介今年1-2月共接受主動登記的二手房房源28套，其中12套房源業(yè)主擁有2-3套以上住宅，其中一名業(yè)主一次性投放房源3套，《條例》影響可見一斑。
二是交易量回落明顯，單價小幅下降。據(jù)5家中介企業(yè)反映，今年1-2月月均交易量較去年月均交易量明顯下滑，平均降幅至少在10-15%，其中一家中介去年月均銷售30套，而今年月均不到20套，降幅達到了33%以上。同時企業(yè)反映單價下降幅度達4-10%左右，如去年江北120㎡的普裝二手房交易均價在48-52萬之間，而今年交易價格降到了44-48萬之間。
三是租賃市場有所降溫，租金環(huán)比下降明顯。由于去年以來國內經(jīng)濟下行壓力較大、物價低位運行，同時隨著巴城拆遷還房工作有序推進，巴中市區(qū)二手房租賃市場有所降溫。今年春節(jié)后，二手房年租金均價環(huán)比下降8-12%，如地處江南老城黃金地帶的南灣國際小區(qū)，100㎡的二手房年租金由20xx年的2-2.2萬降到了今年的1.8-2萬，江北的100平方米二手房租金由2.4萬左右降到了2.2萬左右。
二、《條例》反響明顯，心態(tài)影響市場
通過對100名社會群眾(包括城鄉(xiāng)居民，機關、事業(yè)單位工作人員，國有、民營企業(yè)員工，個體工商戶，離退休人員)進行入戶面訪、問卷調查發(fā)現(xiàn)，《條例》試點實施以來，群眾表現(xiàn)出知曉率關注度高、對內容作用了解甚少、改善投資性購房步伐放緩、不動產(chǎn)處置等待觀望等特點。
一是新政社會關注度高。3月1日，《條例》正式落地四川瀘州，標志著《條例》正式實施。此次問卷調查數(shù)據(jù)顯示：有86%的人知道《條例》已經(jīng)開始試點實施;對不動產(chǎn)登記改革及《條例》試點實施關注度調查發(fā)現(xiàn)，僅16%的受調查者表示不關注，有49%的受調查者表示非常關注，有35%的受調查者表示比較關注。表明社會各界對《條例》實施關注度很高。
二是具體內容知之甚少�！稐l例》已試點實施近一月，社會公眾對《條例》的詳細內容、登記范圍、實施步驟等知曉幾何，通過調查發(fā)現(xiàn)，除16%的受訪者表示了解，有33%的人對此不了解，有51%的受訪者表示知之甚少。究其原因，部分受訪者表示:一方面是由于不動產(chǎn)改革目前僅在部分地方試點實施，個人直接利益尚未受影響;另一方面是因為沒有出臺配套政策，群眾處于觀望狀態(tài);再者是因為《條例》試點實施時間短，宣傳解讀信息量少，信息獲取渠道狹窄、宣傳解讀工作有待進一步強化。
三是觀望心態(tài)比較普遍。通過調查發(fā)現(xiàn)，受調查者中僅有10%的人考慮近期購置不動產(chǎn)，剛需購房者仍然是主力，改善和投資性購房者觀望政策和市場行情意向明顯增加;64名擁有多處不動產(chǎn)的受訪對象在回答“是否準備在近期處置不動產(chǎn)”問題時，僅有6人選擇“近期急于出手”，所占比例不到10%;有36人表示看政策和市場行情變化再作決定，所占比例達到了56%，表明擁有多套房產(chǎn)者觀望情緒明顯。
四是作用意義理解偏差。受訪者在回答“《條例》實施作用”時，大家都知曉“簡政放權、保護權利人合法財產(chǎn)權”、“利好剛需購房、有效調控房價”、“提高政府治療效率和水平、方便企業(yè)、群眾”等核心作用以及“反腐敗”、“為房產(chǎn)、遺產(chǎn)稅開征夯實基礎”等其他衍生作用，但存在著主次不明的現(xiàn)象：選擇“反腐敗”、“為房產(chǎn)、遺產(chǎn)稅開征夯實基礎”兩項的分別達到了68%、55%，在作用重要程度中分別排第一和第三位，由此可見，群眾在認知《條例》的作用意義上存在著主次不明的情況，有待進一步正確解讀引導。
五是擔憂新政泄露隱私。對“《條例》實施后最大擔憂”的問題，有60%的受訪者選擇了“怕個人信息等隱私被泄露”，表明受訪者對《條例》中的“登記信息共享與保護”存在不理解、有疑慮，希望在這方面進一步完善查詢、調閱機制，確保個人信息等隱私不被非法竊取。其次有51%的受訪者選擇了“多處房產(chǎn)會被征過高的稅�！北砻鞴妼浾搨鲗У姆慨a(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅等稅開征的隱憂、更表明了公眾期待政府及時公布相關政策實施時間表，利于群眾妥善處置相關事宜。同時有44%的受訪者對不動產(chǎn)登記程序是否簡化便民產(chǎn)生擔憂，亦表明希望《條例》實施具體方案應盡快出臺落實。
三、新政影響初現(xiàn)，程度尚需觀察
(一)企業(yè)多措并舉適應新政
為了適應《條例》實施、“降息降準”等新政實施，巴中市區(qū)多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商、二手房中介積極采取舉措，應對新政實施帶來的影響。
一是開發(fā)企業(yè)穩(wěn)中求進、積極應對。首先，走訪的5家房開企業(yè)中有4家采取了調整營銷策略、優(yōu)化促銷方案、積極宣傳政策等舉措對在售樓盤進行銷售策略整合，力促穩(wěn)價保量。其次，對已納入開發(fā)計劃的項目進行整體發(fā)展評估，擇優(yōu)選擇開發(fā)，放緩整體開發(fā)腳步;同時針對巴中市區(qū)房地產(chǎn)市場實際情況，結合新政影響，減少購地計劃，有的放矢地購買土地，確保企業(yè)發(fā)展穩(wěn)中求進。
二是二手中介多措并舉、促成交易。面對二手房交易市場供大于求的局面，部分企業(yè)首先取消看房傭金、降低提成費率，力促降低買賣雙方交易成本;其次強化服務保障，提升貸款辦理、房產(chǎn)過戶、納稅報備等工作效率，切實提升服務水平，降低買賣雙方時間成本;同時采取切實可行舉措，積極做好買賣雙方溝通說明工作，認真履行居間職責，努力提升交易成功率。
(二)百姓買跌賣空持續(xù)觀望
一是購房者觀望心態(tài)較重，等待價格繼續(xù)下行。在新建商品房、二手房單價出現(xiàn)下降，房源供給大于需求的背景下，不少購房者認為《條例》等新政實施必然會使更多的房源涌現(xiàn)，價格勢必會繼續(xù)下行，因此問多買少、持續(xù)觀望、期待價格繼續(xù)下行的現(xiàn)象較為普遍。
二是大量拋售未出現(xiàn)，希望相關政策盡快出臺。二手房源雖然較同期相比小幅增長，但由于《條例》實施現(xiàn)屬于試點階段，且各地實施細則及相關配套制度還未建立健全，致使大幅降價趨勢未有顯現(xiàn)，故巴中市區(qū)未出現(xiàn)拋售潮。同時多數(shù)多套房產(chǎn)擁有者希望《條例》實施細則、房產(chǎn)稅實施時間表等盡快出臺，利于社會群眾做出合理判斷和相應舉措。
(三)新一輪政策出臺，博弈心態(tài)將凸顯
3月30日，五部門相繼出臺降低二套房購買首付及調整征收營業(yè)稅期限相關政策，標志著新一輪房地產(chǎn)刺激政策將進一步?jīng)_擊市場，作為房屋銷售將迎來利好，尤其是二手房銷售在降低首付和2年以上住房免營業(yè)稅雙重利好政策的推動下，將會一定程度上擴大交易量;但由于《條例》實施、房產(chǎn)稅實施方案未出臺的影響，作為改善型需求的購買者博弈心態(tài)也將凸顯。
四、相關意見及建議
通過問卷收集和實地面訪，現(xiàn)將群眾提出的意見和建議歸納如下：
一是強化政策宣傳，正確引導解讀。進一步強化不動產(chǎn)登記改革方案和《條例》的宣傳解讀，特別是針對普通群眾，利用電視、網(wǎng)絡、報紙、微信等采取通俗易懂、群眾喜聞樂見的方式強化宣傳引導，確保群眾清楚了解不動產(chǎn)改革方案和《條例》實施細則，并給予支持配合，為不動產(chǎn)登記改革及《條例》實施穩(wěn)步推進夯實群眾基礎。
二是強化責任落實，出臺配套政策。針對不動產(chǎn)登記改革和《條例》實施的具體問題及時研究出臺配套政策，如改革后監(jiān)管及個人信息隱私的問題、房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的問題、反腐敗的問題、不動產(chǎn)征稅的問題、多部門聯(lián)動充分發(fā)揮衍生作用的問題等，進一步明確責任，逐步完善配套政策，努力構建符合群眾主體利益需求的體制機制。
三是強化配套服務，夯實物權保障。進一步梳理職能，簡化和優(yōu)化辦事程序，提高工作效率和服務質量，從基本工作職能和各項具體業(yè)務事項出發(fā)，做到一窗受理、一次性告知、一條龍審批，讓老百姓少跑冤枉路;同時，重點規(guī)范登記行為，提高登記質量，嚴厲查處各類違法違規(guī)行為，增強不動產(chǎn)登記的嚴肅性、權威性和公信力，保護群眾合法權益。
四是強化監(jiān)管職能，優(yōu)化市場環(huán)境。加強對不動產(chǎn)登記監(jiān)管工作，建立不動產(chǎn)登記信息管理基礎平臺，實現(xiàn)不動產(chǎn)審批、交易和登記信息在有關部門間依法依規(guī)互通共享，實現(xiàn)跨部門、跨領域、跨地域信息實時傳遞和對接，消除“信息孤島”;另外，加強市場監(jiān)測和行為監(jiān)管，建立健全完善的社會信用體系和市場監(jiān)管體系，保障房地產(chǎn)市場健康、有序運行。
房地產(chǎn)市場調研報告6
一、云陽概況
�。ㄒ唬﹨^(qū)域基本情況云陽縣位于重慶市東部，三峽工程庫區(qū)腹心地帶。東領奉節(jié)縣，南連湖北省利川市，西界重慶市萬州區(qū)，北接開縣、巫溪縣。地理座標介于東經(jīng)108°24%26acute;32—109°14%26acute;51，北緯30°35%26acute;6—31°26%26acute;36之間，南北長99.5公里,東西寬70.2公里,幅員面積3649平方公里。長江由西向東橫空而過，境內流程68.1公里。新縣城順江而下至宜昌市288公里（距三峽大壩260公里），順江而上西至重慶市區(qū)337公里（距萬州區(qū)水路23公里、陸路41公里）。云陽縣共轄42個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，末總人口129萬人，其中：農業(yè)人口103萬人，占91.03%；非農業(yè)人口26萬人,人口密度平均每平方公里342人。民族以漢族為主，少數(shù)民族有回、彝、苗、壯、滿、蒙古、侗、土家、高山、朝鮮、藏、布依、白、哈尼、傣族、共3500余人，占0.28%。（二）區(qū)域自然環(huán)境云陽地處川東平行嶺谷區(qū)，地形近似以東南西北為頂點的菱形。云陽地表由南北向中間傾斜，最高點為海撥1809米，最低95米；全縣地形起伏大，山高坡陡，丘陵少，平壩更少，可概括為“七山一水二分田”。云陽屬東南中亞熱帶濕潤氣候區(qū)，季風明顯，具有春早不穩(wěn)定，夏熱多伏旱，秋涼多綿綿雨，冬暖少日照，主體氣候明顯等特點。年平均氣溫18.4°c，最低氣候-4.0°c,最高氣候41.7°c。年平均日照1484.8小時，年平均降雨量1100.1毫米，無霜期300天以上，適宜多種農作物生長。
�。ㄈ﹨^(qū)域經(jīng)濟條件與社會條件“十一五”期間，地區(qū)生產(chǎn)總值年均增長11.9%，全縣gdp達到53.3億元，比接近翻一番，人均gdp達到5285元。固定資產(chǎn)投資153億元，相當于“十五”的3倍，年均增長24%，高出計劃11.4個百分點。財政收入達到2.23億元，年均增長12.99%，比預期目標高3.99個百分點。農民人均純收入2223元，年均增長8.3%。三次產(chǎn)業(yè)結構比由42.3:33.7:24.0調整到的31.1:33.3:35.6。社會消費品零售總額達到18.2億元，年均增長12.2%，比計劃高0.9個百分點。城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在4.8%以內。城鎮(zhèn)化率達到26.78%。年均人口自然增長率為4.81‰。
�。ㄋ模﹨^(qū)域基礎設施及交通條件城鎮(zhèn)體系框架基本形成，城鎮(zhèn)建成區(qū)面積達到21.87平方公里,新縣城“五篇大文章”的建設及“三大工程”的實施，提升了城市品位，城市創(chuàng)新工作卓有成效，新縣城順利通過“中國優(yōu)秀旅游城區(qū)”、“市級衛(wèi)生縣城”和“市級山水園林城市”驗收。小城鎮(zhèn)建設連續(xù)兩年獲重慶市一等獎。城鎮(zhèn)經(jīng)濟明顯增強，加工制造、商貿流通、服務業(yè)等二、三產(chǎn)業(yè)不斷壯大。云陽交通四通八達，運輸方便快捷。長江自西向東橫穿而過，現(xiàn)有各類港口、碼頭100多處，沿江各大航運公司船舶均在云陽港停泊運營。全縣通車里程1480公里。渝巫路沿長江北穿過云陽境內，至開縣二級路今年貫通，至湖北利川二級路，蘭杭高速公路云陽段即將通車，云陽長江公路大橋、渝巫路江口至沙沱段改造、云利路、渝巫路江口至農壩段通車。距萬州五橋機場、萬州火車站48公里，僅40分鐘車程。新建特大橋梁11座，完成云堰路、長高路南北兩個循壞圈路基工程。全縣二級公路由83公里增加到167公里，在建113.5公里。硬化公路由65公里增加到301公里，縣鄉(xiāng)公路油化硬化率達到31%。新修標準四級公路456公里，90%以上鄉(xiāng)鎮(zhèn)公路達四級標準，95.8%的村通公路。新建二級車站1個，三級車站4個，完成港口碼頭復建11處。
�。ㄎ澹┏鞘卸ㄎ辉脐栃驴h城定位為云陽縣的政治、經(jīng)濟、科技、文化中心，三峽旅游服務基地之一，發(fā)展商貿、食品加工、輕工、港口運輸業(yè)為主的山水園林旅游城市。城市規(guī)模為：發(fā)展到20萬人，2020年30萬人，用地28平方公里。新城規(guī)劃為三片。城市采取組團式的布局結構，形成以雙江為中心，人和、盤石為外圍組團的一城三片的組團式結構形態(tài)，圍繞新城，大江、大橋、大道、大公園凸現(xiàn)，成為渝東城市群中的重要城市。云陽是一個地處偏遠的移民新城，以云陽新縣城為中心，構建極核發(fā)展模式，加強與重慶直轄市及周邊縣區(qū)、省份的聯(lián)系，加快自身發(fā)展，以新縣城為中心的城鄉(xiāng)商貿流通網(wǎng)絡初步形成。積極發(fā)展旅游業(yè)，充分挖掘全縣旅游資源，著力構筑“一心兩翼”旅游開發(fā)格局，接待游客250萬人次，張飛廟成功搬遷，7月19日正式開館，被評定為國家aaaa級景區(qū)，成功申報龍缸國家級地質公園。巧借地災治理的機遇，將不可用地的江岸變成了美麗如畫、游人如織的濱江公園，建成了云陽的一張名片。新縣城“五篇大文章”的建設及“三大工程”的實施，提升了城市品位，城市創(chuàng)建工作卓有成效，新縣城順利通過“中國優(yōu)秀旅游城區(qū)”、“市級衛(wèi)生縣城”和“市級山水園林城市”驗收。小城鎮(zhèn)建設連續(xù)兩年獲重慶市一等獎。城鎮(zhèn)經(jīng)濟明顯增強，加工制造、商貿流通、服務業(yè)等二、三產(chǎn)業(yè)不斷壯大。根據(jù)云陽縣城總體規(guī)劃，不可用于出讓的公益性質用地（道路廣場用地、市政設施用地、綠地）在城市總建設用地面積中所占比例為23.6%；兼具公益和經(jīng)營性質的用地（行政辦公用地、體育用地、醫(yī)療衛(wèi)生用地、教育科研用地）在城市總建設用地面積中所占比例為7.33%,此類用地雖不可經(jīng)營性出讓，但是可以通過劃撥或協(xié)議出讓等方式回收土地開發(fā)成本。居住用地、商業(yè)金融業(yè)用地和文化娛樂用地可用于經(jīng)營性出讓，本報告中將按照總體規(guī)劃中這三類用地之間的比例關系估算待儲備地塊中可用于經(jīng)營性出讓的各類型土地面積。
二、房地產(chǎn)開發(fā)情況
（一）房地產(chǎn)市場總體態(tài)勢云陽新城為移民城，云陽新城的城市總體布局為“一城四區(qū)”，已成長江片區(qū)僅剩下濱江花園200畝左右。目前房地產(chǎn)還處于買方市場，消費者的購房變得更加理性，因而研究購房者的需求具有更加重要的意義。據(jù)調查，居民普遍擁有住房，有的甚至有兩套或者三套以上的住房，區(qū)域房地產(chǎn)市場目前已基本趨于飽和。要促進房地產(chǎn)市場發(fā)展，可以通過在特色上下功夫，開辟高端市場空間。為此，我們進行了“云陽縣住房消費狀況研究”的市場調研活動，總體住房消費者的角度出發(fā)，對民眾對住房需求特點以及置業(yè)特點等進行了較為分析和研究。
�。ǘ┛晒┓康禺a(chǎn)區(qū)城及現(xiàn)狀沿移民大道通過地災治理的機遇，將不可用地的江岸變成了美麗如畫、游人如織的濱江公園，能用于房地產(chǎn)開發(fā)的土地僅剩下200畝左右，，縣府通過招商引資，湖北省宜昌市珍珠房地產(chǎn)開發(fā)公司一舉中標。1、開發(fā)現(xiàn)狀麗江景苑，該樓盤占地18706平方米（28畝），建筑面積10.2萬平方米,其中商業(yè)面積3.4萬平方米，住宅公寓面積6.8萬平方米，容積率達到5.5。住宅部分起售價為1200元/平方米，最高價達到1700元/平方米，銷售狀況良好，該樓盤的開發(fā)經(jīng)營和運作對待儲備地塊的發(fā)展具有一定的參考與借鑒意義。福苑樓盤，該樓盤占地1867.6平方米（2.8畝），建筑面積2萬平方米,其中商業(yè)面積0.6萬平方米，住宅公寓面積1.2萬平方米。商業(yè)部分平均售價為6600元/平方米，住宅部分起售價為1500元/平方米，最高價達到2200元/平方米，銷售狀況良好，該樓盤的開發(fā)經(jīng)營和運作對待儲備地塊的發(fā)展具有一定的參考與借鑒意義。
外灘廣場，該樓盤占地100050平方米（50畝），工程分三期建成。-，一期工程樓盤占地26680平方米（150畝），建筑面積5.8萬平方米,其中商業(yè)面積2.6萬平方米，住宅公寓面積3.2萬平方米。商業(yè)部分平均售價為4280元/平方米，住宅部分起售價為900元/平方米，最高價達到1200元/平方米；-，二期工程樓盤占地26680平方米（50畝），建筑面積6.8萬平方米,其中商業(yè)面積2.6萬平方米，住宅公寓面積4.2萬平方米。商業(yè)部分平均售價為5280元/平方米，住宅部分起售價為1050元/平方米，最高價達到1750元/平方米；，三期工程樓盤占地26680平方米（50畝），建筑面積6.8萬平方米,其中商業(yè)面積2.6萬平方米，住宅公寓面積4.2萬平方米。商業(yè)部分平均售價為7280元/平方米，住宅部分起售價為1750元/平方米，最高價達到2750元/平方米。該樓盤銷售狀況良好，其開發(fā)經(jīng)營和運作對待儲備地塊的發(fā)展具有一定的參考與借鑒意義。
濱江國際，該樓盤占地27346平方米（38畝），建筑面積20.2萬平方米,其中商業(yè)面積5.4萬平方米，住宅公寓面積14.8萬平方米，容積率達到5.5。住宅部分起售價為1750元/平方米，最高價達到3000元/平方米。2、本區(qū)域競爭樓盤分析針對本案濱江國際、麗江景苑、福苑、外灘廣場附近幾個樓盤市調分析。目前，在云陽縣房地產(chǎn)市場中具有一定影響力的售樓盤是位于濱江小區(qū)的濱江國際、麗江景苑、福苑樓盤和群益小區(qū)的外灘廣場。濱江國際以風景區(qū)，大環(huán)境，電梯小高層為賣點，戶型為90-110平方米（小戶型，小面積），120-145平方米（中戶型，中面積），180-250平方米（大戶型，大面積），小戶型、小面積占60%，中戶型、中面積占25%，大戶型，大面積占15%。購房以外地人和本地人為主，其戶型方正實用，樓價偏高，各方面配套齊全，預銷售很樂觀；外灘廣場現(xiàn)主打休閑地段，主要宣傳推廣其配套齊全，戶型設計新穎超前，戶型選擇的多樣性。根據(jù)我司前期的調研，該項目三期原定于3月開盤正式發(fā)售，由于工程資金的原因推遲至5月開始認籌。現(xiàn)樓體已近封頂，由于近年云陽的房地產(chǎn)市場火爆，住宅部分起售價為1500元/平方米，最高價達到2200元/平方米，銷售狀況良好。麗江景苑座落于以風景區(qū)，大環(huán)境，電梯小高層為賣點，戶型為80-95平方米（小戶型，小面積），100-125平方米（中戶型，中面積），130-180平方米（大戶型，大面積），小戶型、小面積占55%，中戶型、中面積占35%，大戶型，大面積占10%。購房以本地人為主，其戶型方正實用，樓價偏高，各方面配套齊全，預銷售很樂觀；福苑其地理位置同麗江景苑、濱江國際以風景區(qū)，大環(huán)境，電梯小高層為賣點，戶型為145平方米、183平方米面積各占10%。購房以本地人為主，其戶型方正實用，樓價偏高，各方面配套齊全，預銷售很樂觀；由于走品牌個性化，特設7.5米的高入口大堂，裝修材料采用頂級材料，名廠潔具及廚具，新盤推出特價單位毛胚房，造成過一時搶購熱潮，作為新推樓盤其推廣力度是相當大的，幾乎涵蓋了常平的所有媒體渠道。其產(chǎn)品中購買為本地人，外地商人，銷售情況在本區(qū)域內相對較好。
三、土地市場分析根據(jù)云陽縣國土局提供的—土地出讓交易結果，與待儲備土地同為住宅用地的土地歷年交易情況如下表。表1云陽土地出讓交易情況年度價格最高價（萬元/畝）70．4715．1870．7263．9122．7244．1375．50最低價（萬元/畝）2．001．644．406．985．684．4035．50平均價（萬元/畝）4．505．4423．2228．9414．2024．2755．50可以看到，土地市場在經(jīng)歷了02、的狂熱之后逐漸回歸理性。預計云陽縣土地市場將在穩(wěn)定下來，呈上升勢頭。根據(jù)云陽縣近年來土地出讓的實際情況，土地成交價格總體上呈現(xiàn)增長態(tài)勢，雖然略有下降，恢復到正常水平，開始有大幅增幅。表2云陽縣—土地出讓情況年度價格最高價7．4715．1870．7263．9122．7244．1375．50最低價2．001．644．406．985．684．4035．50平均價4．505．4423．2228．9414．2024．2755．50
四、土地儲備的幾點建議
�。ㄒ唬⿷ゾo進行土地儲備工作云陽在高速公路出口至中小江片區(qū)雙洞子城市副中心劃定（即雙洞子城市副中心至小江片區(qū)上青龍嘴山梁綠脈）1520畝作為梅峰水利工程的儲備用地，區(qū)位優(yōu)勢好，增值大，變現(xiàn)快，應抓緊進行土地儲備工作。
（二）由于土地出讓價格受到宏觀經(jīng)濟、市場情況、相關政策等諸多因素影響，具有極大的不確定性。由于待儲備地塊尚未進行詳細規(guī)劃，具體規(guī)劃指標未定，導致實際可出讓的土地面積無法確定，對估算結果產(chǎn)生一定影響。特此報告
房地產(chǎn)市場調研報告7
隨著城市化進程的不斷加快，x縣房地產(chǎn)業(yè)得以蓬勃發(fā)展，投資規(guī)模逐漸增大，市場交易日益活躍，居民的住房條件明顯改善。房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展對擴大就業(yè)，帶動相關產(chǎn)業(yè)發(fā)展，提升城市形象，繁榮地方經(jīng)濟作出了明顯的貢獻。
一、基本概況：
20xx年新開工面積112.5平方米,其中住宅項目15個,面積75.2萬平方米；專業(yè)市場6個，面積37.3萬平方米。批準預售面積80萬平方米，其中商業(yè)26萬平方米；網(wǎng)上銷售備案商品房2599套，面積29.7萬平方米，均價2168元/平方米；網(wǎng)上銷售備案普通住房20xx套，面積23.86萬平方米，均價1924元/平方米；網(wǎng)上銷售備案商業(yè)用房505戶，面積6.87萬平方米，均價3248元/平方米。
20xx年元月至4月，網(wǎng)上銷售備案商品房2700余套，面積25.4萬平方米，均價2804元/平方米，房地產(chǎn)市場整體銷售比較穩(wěn)定，去年雖然受宏觀經(jīng)濟政策等方面因素影響，但該縣房地產(chǎn)市場整體波動不大，房地產(chǎn)市場在逐漸回暖。去年11月份至今，泗洪縣商品房銷售量明顯增長，尤其是幾個相對較大的樓盤出現(xiàn)了銷售高峰，這說明該縣房地產(chǎn)市場的需求空間仍然較大。
二、存在問題：
1、供電方面：一些小區(qū)存在供電不完善問題，為臨時用電。究其原因：供電部門要求開發(fā)企業(yè)在紅線之外架設供電專線，費用昂貴，給企業(yè)增加較大的經(jīng)濟負擔，許多開發(fā)企業(yè)迫于資金壓力，無法解決，部分小區(qū)已多次出現(xiàn)停電現(xiàn)象，群眾意見較大。
2、開發(fā)企業(yè)內部管理有待完善，在泗洪注冊的房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)有40余家，大部分為本地企業(yè)，規(guī)模小，資金缺乏，管理人才不足，在開發(fā)管理過程中，重效益輕管理，導致樓盤建設配套設施不完善，出現(xiàn)一些遺留問題，甚至有部分樓盤出現(xiàn)停工爛尾現(xiàn)象，影響群眾的消費心理。
3、開發(fā)企業(yè)資金短缺。20xx年上半年受宏觀調控政策影響，各金融機構收縮銀根，下半年，全球性金融危機爆發(fā)，年底，政府出臺了放寬金融政策，但到目前為止收效尚不明顯，主要原因：各商業(yè)銀行對房地產(chǎn)開發(fā)項目的開發(fā)貸款發(fā)放條件較為苛刻，使得開發(fā)企業(yè)從銀行取得資金難度大，目前僅有個別樓盤通過開發(fā)企業(yè)自身努力爭取了部分貸款，大部分項目資金仍來源于社會融資。社會融資成本高，參與融資主體對目前市場信心不足，融資難度大，導致開發(fā)項目資金短缺，以至引發(fā)部分開發(fā)企業(yè)到周邊市、縣投資，大量資金外流，項目多的企業(yè)資金缺口巨大，舉步維艱，直接影響項目的推進速度，更影響樓盤的正常銷售。
4、近年來，泗洪縣四房建設穩(wěn)中推進，受到省市表彰，每年拆遷量都在50萬平方左右。由于泗洪縣拆遷安置房的價格較低，與商品住宅價格差距較大，大部分拆遷戶購買了安置房，一定程度上影響商品住宅的銷售。
5、受20xx年整體經(jīng)濟形式和一線城市降價銷售影響，雖然住房剛性需求仍然存在，但是群眾持幣觀望的情緒較濃，使得消費群體存在房屋還有降價可能或政府還會出臺更優(yōu)惠的購房政策，一定程度上影響了商品房銷售市場。
三、下步打算：
1、有序的開展拆遷規(guī)劃，適度控制招拍掛土地的數(shù)量，以平衡現(xiàn)有市場供需，預計20xx年泗洪縣將推出土地11塊，面積800畝，基本可滿足用地需求。
2、解決供電矛盾這一突出問題。土地在出讓前，詳細規(guī)劃好供電線路，從源頭上解決土地出讓后存在的供電問題，由政府牽頭出面協(xié)調解決建成小區(qū)的供電問題，杜絕新建樓盤臨時供電現(xiàn)象的出現(xiàn)。
3、加大各銀行對房地產(chǎn)企業(yè)的信貸支持力度。20xx年春節(jié)前該縣房管處兩次組織銀行與開發(fā)企業(yè)座談，會上各家銀行與開發(fā)企業(yè)簽署總額達7.06億的開發(fā)貸款協(xié)議，但開發(fā)資金仍有較大缺口，希望通過有效途徑，爭取銀行更大貸款支持，確保房地產(chǎn)在建項目的穩(wěn)步推進。
4、在確保四房建設有序推進的同時，一是出臺新的拆遷補償標準和安置房購買價格，縮小與商品房之間的價格差距；二是嚴格把握拆遷安置的準入關，打擊私下轉讓拆遷協(xié)議行為，杜絕惡意炒作現(xiàn)象的出現(xiàn)。
5、加大對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和項目的管理力度，各行政管理部門要樹立精心管理、全方位服務意識，建立一站式審批制，高起點規(guī)劃，高質量施工，完善基礎設施配套，提升小區(qū)檔次，讓群眾滿意消費。
6、在泗洪縣政府年前已經(jīng)出臺的《促進房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展的二十三條意見》的基礎上，根據(jù)省市及周邊縣市出臺的一些政策措施再作進一步完善，出臺補充優(yōu)惠政策。同時針對泗洪縣以往自建房和集資建房數(shù)量多的情況，為其完善手續(xù)，擴大二手房市場，爭取商業(yè)銀行對二手房按揭業(yè)務的開展，以此助推商品房市場的發(fā)展。
8、加大對群眾的輿論宣傳，通過各種新聞媒體，宣傳各種購房優(yōu)惠政策，堅持正確的輿論導向，激發(fā)群眾的購房欲望，以此來帶動泗洪縣房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展。
房地產(chǎn)市場調研報告8
一、宏觀經(jīng)濟與政策
1、國家經(jīng)濟狀況及房地產(chǎn)大勢現(xiàn)狀
�。�1）經(jīng)濟狀況分析：近3—5年經(jīng)濟增長，去年同比數(shù)據(jù)。
（2）房地產(chǎn)大勢分析：近期房地產(chǎn)發(fā)展情況、投放量、消化量、控制量等。
2、國家房地產(chǎn)發(fā)展趨勢分析主觀分析，分解成若干條
3、分析及應對
�。�1）通過經(jīng)濟層面分析，提出市場投放觀點等
�。�2）通過對政策的解讀，提出對項目的應對政
二、縱觀市場及區(qū)域（以重慶市涪陵區(qū)為例）
1、涪陵城區(qū)概況及經(jīng)濟狀況城鄉(xiāng)劃分、下轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)、人口基數(shù)、經(jīng)濟總量、房地產(chǎn)資金投放情況等
2、涪陵區(qū)整體規(guī)劃及發(fā)展方向整體規(guī)劃及城市發(fā)展方向，主城區(qū)、新城區(qū)等符合劃分。
3、涪陵區(qū)土地市場投放情況政府客觀數(shù)據(jù)，并形成潤弘；快速啟動項目，快進快出，迅速回金。
4、涪陵區(qū)最近6個月的房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及解讀通過調研了解，對半年內市場變化的判斷主要體現(xiàn)為：
（1）新樓盤的推出量
�。ǎ玻┯袩o新產(chǎn)品（特色產(chǎn)品、創(chuàng)新戶型等）的出現(xiàn)
�。ǎ常﹥r格有無明顯拉上
（４）開盤項目的分析與判斷
�。ǎ担┫M需求導向如何
�。ǎ叮﹨^(qū)域政策執(zhí)行及應對情況，對區(qū)域市場影響如何
三、涪陵區(qū)房地產(chǎn)市場解碼
１、個案調研含個案調研印象，優(yōu)劣勢分析
�。�、在售項目總結及細分
�。帷⑹袌隹傮w特征
�。狻鍓K劃分及格局狀況
�。�、建設規(guī)模分析
ｄ、建筑風格分析
ｅ、戶型分析
�。�、價格競爭分析
�。�、消費群體分析
ｈ、購買力分析
�。�、營銷和推廣的認識
３、市場發(fā)展趨勢預測
�。�、住宅
市場定位上，產(chǎn)品規(guī)劃及定位上，戶型定位上，景觀設計上，樣板區(qū)設計上
ｂ、商業(yè)
隨著城市發(fā)展，土地日益稀缺，地價攀新高，以商業(yè)為主的綜合體或商業(yè)項目將陸續(xù)出現(xiàn)······主要目的是提上土地價值，增加項目開發(fā)利潤。
�。�、寫字樓
就涪陵區(qū)而言，早期辦公場所主要集中在舊式住宅或臨街住樓上，市場呼喚一批具備形象及辦公環(huán)境好的寫字樓產(chǎn)品出現(xiàn)。
房地產(chǎn)市場調研報告9
我是來自蘭州的一名普通在校生，關于對蘭州的二手車交易市場我做了一份市場調查，在西固的二手車交易市場，有上千余輛二手車種類和各種類型的大中小小轎車，對于各種交易我做了一些分類和總結。
一、二手車市場的商業(yè)模式
網(wǎng)絡競價將成為商業(yè)模式
據(jù)介紹，這一二手車網(wǎng)絡競價平臺是由51汽車和中國車檢中心共同打造，旨在為二手車賣家提供短時間內爭取到更多、更優(yōu)惠的賣車價錢，促進成交;為二手車買家提供全面、可靠的車輛檢測報告，以及完全以市場為準則、價高者得的公平競價機制。該網(wǎng)絡競價平臺主要是為賣車的個人和買車的經(jīng)紀公司提供交易平臺，目前51汽車已經(jīng)在北京地區(qū)形成了200家會員經(jīng)銷商的規(guī)模，這一規(guī)模也是成功競價的基礎。
目前競價已經(jīng)成為賣二手車的最佳途徑，越來越多的消費者開始選擇不同形式的競價方式賣自己的車。
一是自主型網(wǎng)絡競賣：消費者須到現(xiàn)場，優(yōu)點是所需時間短。一般消費者需要帶齊相關手續(xù)開車到拍賣現(xiàn)場，業(yè)務人員幫助賣車者確定競賣底價，半個小時以內有業(yè)務人員上傳車輛信息，一個小時以內拍賣完成，如果高于底價拍賣成功，否則競賣失敗。
二是純粹的網(wǎng)絡競賣：消費者之前不需要到現(xiàn)場，缺點是所需時間稍長。賣車消費者只需要辦理過戶手續(xù)的時候和買家接觸，整個拍賣過程需要四天時間。這個競賣業(yè)務注重服務，從上門檢測、技術評估到后期的網(wǎng)絡競賣過程，都有業(yè)務人員參與其中。
三是和賣家見面競賣：消費者需要事先在網(wǎng)站上報名，然后約好時間參加競賣會。一般情況下，消費者的賣車信息出現(xiàn)在網(wǎng)站上，會收到業(yè)務人員的預約電話，約好一個周末一起參加競賣會，消費者可以和買家面對面談價格。這一業(yè)務目前已經(jīng)開始了具有擔保功能的評估，幫助買車者和賣車者成交。
目前，京城各種類型的競賣業(yè)務已經(jīng)展開，但是對于消費者而言，需要100至500元不等的競賣服務費，競賣成功的買家需要支付2%至5%的傭金。
如今，我國的舊機動車市場在車輛過戶時實行經(jīng)營公司代理制，過戶窗口不直接對消費者辦理。如果有二手車出售，將車開到二手車經(jīng)營公司后，經(jīng)營公司有專業(yè)的評估師，根據(jù)車輛的年份、行駛里程、機械狀態(tài)、外觀等方面進行現(xiàn)場評估，并驗車、打票。這里要提醒，二手交易時，車主需要帶的手續(xù)有車輛行駛證、機動車登記證書、機動車登記副表、車輛購置附加稅證，同時，買賣雙方身份證、戶口簿，如果是外地戶口，需要攜帶暫住證，買方的暫住證需要滿一年。
二、二手車交易流程分析
車輛行駛證、機動車登記證(針對xx年10月以前的車主)、機動車登記副表、車輛購置附加費證、養(yǎng)路費證、車輛保險證、車船使用稅證、身份證、戶口簿等。
交易流程
“當日受理，當日辦結”。市民買車、辦保險、檢測、上牌以及汽車維修等一系列流程...
(上牌受理中心社會化運作加快買車流程)
舊機動車市場在車輛過戶時實行經(jīng)營公司代理制，過戶窗口不直接對消費者辦理。將車開到市場，有舊機動車經(jīng)營公司為其代理完成過戶程序：評估―――驗車―――打票。買賣雙方需簽訂由工商部門監(jiān)制的《舊機動車買賣合同》，合同一式三份，買賣雙方各持一份，工商部門保留一份。經(jīng)工商部門備案后才能辦理車輛的過戶或轉籍手續(xù)。
等評估報告出來后，開始辦理過戶手續(xù)。辦理好的過戶憑證由買方保留，賣方最好也保留一份復印件，以備日后不時之需。
三、交易的成本
代辦費用：委托經(jīng)營公司代辦費用一般在200元左右。
過戶費用：交易過戶費按車輛評估價的5‰收取，這筆費用的承擔由買賣雙方自行協(xié)商。
二手車交易手續(xù)需要提供的證件
1】業(yè)單位轉賣于企，事業(yè)單位
1：買賣雙方單位代碼證復印件(買方1份，賣方6份)
2：買賣雙方單位經(jīng)辦人身份證復印件
3：賣方單位介紹信或單位委托書2份(車市1份)
4：二手車買賣雙方合同5份(加蓋單位行政公章)
5：該車輛相關手續(xù)
2】事業(yè)單位轉賣于個人
一：賣方單位代碼證復印件六份，介紹件兩份。
二：買方單位經(jīng)辦人身份證復印件。
三：買方個人身份證復印件。
四：二手車買賣合同5份(加蓋單位行政公章，個人簽字)。
五：該車輛相關手續(xù)。
3】人轉賣于個人
1：買賣雙方身份證復印件(買方一份，賣方6份)
2：二手車買賣雙方合同5份(個人簽字)
3：該車輛相關手續(xù)
從各種車輛的品牌和價格分析可知，對于一般的家庭條件，買二手車的交易很多，通過朋友的介紹，大都會買上一輛私家車，不僅價格便宜而且實惠，所以大都會買到一部二手車。
房地產(chǎn)市場調研報告10
全區(qū)計劃開工的各類商務樓宇共計18座，建筑面積約165.7萬平方米。其中，商務商業(yè)樓宇(含商務辦公樓、商業(yè)賣場、賓館酒店)8座，建筑面積82.1萬平方米，占49.5%;企業(yè)購地自建用于辦公或租售的樓宇(含工業(yè)園區(qū)、科研樓等)7座，建筑面積39.8萬平方米，占24.1%;營利性科、教、文、衛(wèi)辦公樓宇1座，建筑面積10萬平方米，占6.0%;城市綜合體和其它商務樓宇2座，建筑面積33.8萬平方米，占20.4%。
調查表明，溫江作為一個快速城市化并正在萌芽成為中心城區(qū)的重要區(qū)域，處于成都西向城市群的重要節(jié)點，是名副其實的“成都西向交通樞紐”，發(fā)展樓宇經(jīng)濟的區(qū)位優(yōu)勢十分明顯。近年來，隨著我區(qū)加快構建以現(xiàn)代服務業(yè)為主導的現(xiàn)代經(jīng)濟體系、大力“興三優(yōu)二、一三聯(lián)動”產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的實施，全區(qū)教育、醫(yī)療、體育、金融、保險、商務服務、旅游等高端服務業(yè)發(fā)展開始起步，資本、科技、人才、信息等生產(chǎn)要素逐漸匯聚，樓宇經(jīng)濟也呈現(xiàn)快速發(fā)展的好勢頭，展示了巨大的空間和潛力。目前全區(qū)已建成和在建、計劃開工的各類商務樓宇共達97座344萬平方米。而且從其空間分布上看，主要集中在光華片區(qū)，之后是科技園片區(qū)、醫(yī)學城片區(qū)和體育城片區(qū)，4個片區(qū)樓宇面積占全區(qū)總數(shù)的98.7%。不僅從總量上足以承載和支撐起我區(qū)樓宇經(jīng)濟發(fā)展，而且從空間上主要分布在配套較為成熟、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃較為商端的區(qū)域版塊內，這對我區(qū)樓宇經(jīng)濟的發(fā)展和現(xiàn)代服務業(yè)的培育，無疑是十分有利的。尤其是隨著西部新城建設的快速推進，其積極作用將更加凸現(xiàn)。
但是，如果進一步作深入分析比較，我們也會發(fā)現(xiàn)，我區(qū)商務樓宇雖已初具規(guī)模，但自發(fā)配臵的特征比較明顯，與其它中心城區(qū)和先進城市的樓宇經(jīng)濟發(fā)展水平相比，在發(fā)展規(guī)模、功能配套、發(fā)展層次等方面還有較大差距。突出表現(xiàn)在三個方面：
一、特色化和專業(yè)化程度不高。綜合樓宇多而特色和專業(yè)樓宇少。
我區(qū)現(xiàn)有樓宇大部分都是綜合性的，商務、商業(yè)、住宅混建混雜現(xiàn)象突出，商業(yè)樓宇占比較大，商務樓宇占比較小，對于發(fā)展總部、醫(yī)療、體育、金融、信息、商務服務、創(chuàng)意等高端服務業(yè)的帶動作用不強，現(xiàn)有樓宇的結構遠遠不能適應區(qū)委選擇的健康產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、信息服務業(yè)、現(xiàn)代商貿業(yè)四大產(chǎn)業(yè)主攻方向。而經(jīng)濟較發(fā)達地區(qū)的樓宇已經(jīng)呈現(xiàn)出產(chǎn)業(yè)集聚和專業(yè)分工的態(tài)勢。如福州鼓樓區(qū)的力寶天馬大廈已有省國旅等10多家旅行社入駐，五四路和湖東路一帶樓宇集中了全省約1/3的律師事務所，形成了一定規(guī)模的中介機構匯聚地;武侯區(qū)擁有純寫字樓宇11座，面積86.3萬平方米。樓宇特色不鮮明，專業(yè)化不強，就必然導致入駐企業(yè)關聯(lián)度低，難以形成品牌效應和集群效應。
二、綜合配套不完善。
從外部環(huán)境來看，交通、停車、市容衛(wèi)生等問題影響著樓宇的發(fā)展。老城區(qū)雖然商業(yè)、生活配套比較完善，但樓宇建造時間較早，硬件設施老化，普遍存在電力供應緊張、停車泊位不足、物業(yè)管理不規(guī)范等問題。新城區(qū)樓宇主要沿光華大道兩側開發(fā)，在硬件條件上有了很大改善，但也存在著功能定位不明確、生活配套不完善等問題。從內部環(huán)境看，商務樓宇的智能化、自動化、信息化水平及物業(yè)管理水平不高，影響了整個商務樓宇的檔次。目前，按照市商務局牽頭制定的《成都商務寫字樓等級指導標準》，我區(qū)還沒有一座甲級寫字樓，甚至沒有一座乙級寫字樓。而錦江區(qū)現(xiàn)有甲級寫字樓7座，占全市13座甲級寫字樓的53.8%。樓宇檔次低，就難以吸引國內外大型企業(yè)、龍頭企業(yè)入駐溫江。
成都商務寫字樓評定標準
三、溫江樓宇經(jīng)濟發(fā)展不夠理想的原因分析。
通過分析梳理，我們認為，溫江樓宇經(jīng)濟發(fā)展不夠理想，主要基于以下幾個方面的原因：
一是重視不到位。通過調研，我們看到成華、錦江、武侯區(qū)都先后制定了樓宇經(jīng)濟發(fā)展實施意見，出臺了完整的樓宇經(jīng)濟配套政策，成立了樓宇經(jīng)濟辦公室，專門負責樓宇經(jīng)濟的管理和招商工作，有力推進了樓宇經(jīng)濟的發(fā)展。與之相比，我區(qū)樓宇經(jīng)濟發(fā)展工作尚未“破題”，全區(qū)上下對充分挖掘樓宇資源、加快發(fā)展樓宇經(jīng)濟的重要性、緊迫性的認識還不夠，對樓宇經(jīng)濟在推進產(chǎn)業(yè)轉型升級、構建以現(xiàn)代服務業(yè)為主導的現(xiàn)代經(jīng)濟體系中的作用認識模糊，對樓宇經(jīng)濟的研究還處于起步階段。
二是機制不健全。發(fā)展樓宇經(jīng)濟是一項系統(tǒng)工程，需要政府、企業(yè)和社會的聯(lián)動。而我區(qū)尚未建立系統(tǒng)的樓宇經(jīng)濟工作機制。目前，我區(qū)樓宇經(jīng)濟的建設管理職能分散在發(fā)改、建設、商務、工商等多個部門，難以形成工作合力，部門、片區(qū)、業(yè)主、入駐企業(yè)、物業(yè)公司等各方面的關系也未完全理順。同時，在考核激勵方面，目前我區(qū)尚未制定樓宇經(jīng)濟考核辦法，沒有形成層層抓落實的工作機制，基層發(fā)展樓宇經(jīng)濟的積極性尚未充分調動。由于上述問題的存在，我區(qū)目前對樓宇經(jīng)濟的“家底”尚未有全面具體的掌握，特別是對樓宇資源的界定、樓宇企業(yè)入駐狀況、樓宇稅收情況等不清，對樓宇經(jīng)濟發(fā)展中的問題也不能及時予以協(xié)調化解。
三是政策不配套。樓宇經(jīng)濟的發(fā)展壯大離不開針對性和操作性強的政策體系。杭州市政府出臺了《加快樓宇經(jīng)濟發(fā)展的若干政策意見》，明確提出到20xx年力爭全市新投入使用商務寫字樓220座，其中高檔寫字樓70座，實現(xiàn)“億元樓”30座等一系列目標，并制定了“五個一批”的具體工作安排，有力地促進了杭州市樓宇經(jīng)濟的健康可持續(xù)發(fā)展。我區(qū)雖然也已出臺了促進現(xiàn)代服務業(yè)、現(xiàn)代工業(yè)、現(xiàn)代農業(yè)等相關扶持政策，但專門針對樓宇經(jīng)濟的政策措施還是空白，特別是引導樓宇經(jīng)濟有序集聚發(fā)展、推進樓宇招商、調動各方發(fā)展樓宇經(jīng)濟積極性方面的政策欠缺，這將不利于樓宇經(jīng)濟的快速科學發(fā)展。
四是宣傳推介力度不夠。成華區(qū)在建設龍?zhí)犊偛拷?jīng)濟城的過程中，加強商務樓宇的整體包裝策劃，大力宣傳推介重點樓宇，創(chuàng)新樓宇招商方式，探索建立了政府、業(yè)主、物業(yè)公司、中介合力招商的聯(lián)動機制，加大對品牌集團公司的引進，以吸引更多的產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)入駐，取得了明顯的成效。而我區(qū)宣傳工作做得少，缺乏針對性的重點推介，造成樓宇品牌不響，知名度不高，聚集效益不明顯。
四、溫江樓宇經(jīng)濟發(fā)展的對策思考
分析溫江樓宇經(jīng)濟發(fā)展存在的問題，學習借鑒先進地區(qū)的發(fā)展經(jīng)驗，我們認為，要加快溫江樓宇經(jīng)濟的發(fā)展，在總體工作部署上，必須注意從以下四個方面進一步強化相應保障。
1、加強組織領導。成立溫江區(qū)樓宇經(jīng)濟領導小組，定期分析全區(qū)樓宇經(jīng)濟發(fā)展狀況，對重大樓宇招商項目、樓宇經(jīng)濟發(fā)展中出現(xiàn)的問題及時提出處理意見，并督促各單位層層落實責任，及時掌握樓宇發(fā)展狀況，以全面促進樓宇經(jīng)濟的發(fā)展。領導小組下設辦公室，主要負責全區(qū)樓宇經(jīng)濟發(fā)展情況的收集、整理、統(tǒng)計、分析工作和重點項目、重點樓宇的服務、協(xié)調工作，處理領導小組的日常工作。
2、合理規(guī)劃布局。根據(jù)城市總體規(guī)劃、土地利用規(guī)劃和相關產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，加快編制溫江區(qū)樓宇經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃，細化各功能片區(qū)發(fā)展規(guī)劃。在空間布局上堅持“點塊結合、以塊為主”，合理布局全區(qū)樓宇經(jīng)濟的基本版圖和發(fā)展內容，形成以光華片區(qū)、科技園片區(qū)、醫(yī)學城片區(qū)、體育城片區(qū)等為核心，以光華大道為主軸的樓宇經(jīng)濟集群。大力發(fā)展特色樓宇，聚集一批健康產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、信息服務業(yè)、現(xiàn)代商貿業(yè)等現(xiàn)代服務企業(yè)，逐步形成一批區(qū)域性的特色主題樓宇，如在醫(yī)學城片區(qū)大力發(fā)展醫(yī)學產(chǎn)業(yè)樓宇，在科技園片區(qū)大力發(fā)展信息產(chǎn)業(yè)樓宇。
3、制定配套政策。借鑒上海、杭州等發(fā)達地區(qū)以優(yōu)惠的政策吸引商家、留住商家、扶持商家的普遍做法，進一步完善和實施鼓勵樓宇經(jīng)濟發(fā)展的政策措施。鼓勵樓宇開發(fā)，對示范性和帶動性強的樓宇項目，在符合土地、城市等相關規(guī)劃的前提下，優(yōu)先安排用地指標;對新開發(fā)高檔商務樓宇的，通過設臵相關前臵條件并實行保證金制度，在土地招拍掛時給予限地價等政策傾斜;對改造現(xiàn)有舊樓、配建停車設施、提升物業(yè)水平的，按開發(fā)面積或投入情況給予獎勵補助。對提高樓宇出租出售率、企業(yè)注冊率、本地納稅額，或者單幢樓宇年稅收貢獻上一定規(guī)模的，對有關工作主體予以相應獎勵。
4、提升功能配套。從提升物業(yè)品質入手，狠抓硬件改造著力改善商務樓宇的交通、停車、電梯、電力、內部裝修等方面的問題，大力提升樓宇內部智能化、信息化和便捷化程度，完善配套服務和設施，形成各種樓宇特色鮮明、功能完善、結構合理的格局。針對部分樓宇物業(yè)管理不到位，附加功能、個性化服務不夠等問題，積極引入在社會上具有良好口碑和市場品牌、有成熟管理經(jīng)驗的物業(yè)管理公司對寫字樓進行管理，形成區(qū)域性特色商務樓產(chǎn)業(yè)鏈，做優(yōu)樓宇外部環(huán)境。同時，加快完善餐飲、購物、休閑、娛樂等配套服務設施，改善樓宇配套狀況。
至于具體的推進途徑和工作措施，當前應著重抓好以下六個方面。
1、加大在建項目的促建力度。健全項目推進責任機制，加快推進重點樓宇項目建設，對成勘院總部項目、香港巨龍國際酒店等已經(jīng)完成主體工程的樓宇項目，促使盡快投入使用;對省水電集團、成都新城西商業(yè)中心等在建項目及時跟蹤了解項目進度，幫助協(xié)調解決建設過程中存在的問題和矛盾;對天來酒店、海科信息產(chǎn)業(yè)園二期等計劃開工項目，促進其盡快開工建設。
2、強化現(xiàn)有資源的盤活、挖潛。要實現(xiàn)我區(qū)樓宇經(jīng)濟的新突破，盤活用好存量樓宇是最現(xiàn)實、最快捷、最經(jīng)濟、最有效的
3、快產(chǎn)業(yè)升級轉型步伐，實現(xiàn)由普通制造業(yè)向高端制造業(yè)和生產(chǎn)性服務業(yè)的雙重升級，打造集工業(yè)生產(chǎn)、總部經(jīng)濟和生產(chǎn)性服務業(yè)于一體的科技產(chǎn)業(yè)新城。這一過程將釋放出大量的樓宇需求，建議進一步挖掘�？菩畔a(chǎn)業(yè)園、SBI創(chuàng)業(yè)街等項目的潛力，同步實施閑臵標準廠房的清理、改造，積極引進和新上一批工業(yè)總部經(jīng)濟項目和服務于園區(qū)工業(yè)生產(chǎn)和銷售的產(chǎn)品研發(fā)、工藝設計、中介服務、配送服務、銷售服務等公司、項目、行業(yè)，促進工業(yè)樓宇經(jīng)濟和生產(chǎn)性服務業(yè)樓宇經(jīng)濟的發(fā)展。
4、加大新建商務樓宇的力度。圍繞健康產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、信息服務業(yè)、現(xiàn)代商貿業(yè)等產(chǎn)業(yè)聚集發(fā)展的需要，整合樓宇地塊資源，積極引入管理水平高、設計理念超前的房地產(chǎn)開發(fā)公司，高起點、高標準新建一批智能化程度高、設施齊全的特色、精品商務樓宇。尤其要按照全市的標準，盡快設計建設一批甲級寫字樓，實現(xiàn)溫江樓宇檔次的大幅提升。并且可以考慮選擇新城區(qū)中心位臵和黃金地段，按照“政府引導、社會投資、長期租賃”的模式，由國有公司引導建設一座城市標志性大樓，作為溫江樓宇經(jīng)濟的樣板工程，并以此為突破口，帶動全區(qū)樓宇經(jīng)濟的發(fā)展。
5、加大招商營銷力度�！耙涣鞯纳碳医ㄔ煲涣鞯臉怯睢薄Ｖ挥型顿Y方財力雄厚、建設方經(jīng)驗豐富、管理方運作規(guī)范，才能確保樓宇定位準確、設計科學、施工規(guī)范、功能完善。因此，招商營銷工作是發(fā)展樓宇經(jīng)濟的重中之重。堅持政府主導、業(yè)主主體、市場配臵，創(chuàng)新樓宇招商機制，建立專業(yè)招商隊伍，強化企業(yè)總部引進力度。全面掌握樓宇資源狀況，加強整體包裝策劃，編印樓宇經(jīng)濟招商手冊、建立對外推介網(wǎng)絡平臺，利用各種媒體及時發(fā)布信息，提高商務樓宇對外知名度。加強與外商聯(lián)系，積極與各類知名中介機構合作，適時在香港、上海、北京等城市組織溫江宇經(jīng)濟專場推介招商活動，努力引進高層次企業(yè)入駐。
房地產(chǎn)市場調研報告11
一、調查背景
隨著人們生活水平的提高，對于房子的渴望也越來越強烈，買房的人不斷增多，房價也在不斷的攀升。
進入21世紀以來，國內的房地產(chǎn)市場日趨火爆，房地產(chǎn)的價格不斷攀升，創(chuàng)造了一個又一個的財富奇跡。在這種大的風潮之下，人們紛紛涌入到房地產(chǎn)領域中，致使房地產(chǎn)泡沫不斷增加，國家政府對此事高度重視，針對房地產(chǎn)過熱、房價過高現(xiàn)象，出臺了一系的宏觀調控政策，房地產(chǎn)市場逐漸回歸于理性。那么，針對國內房地產(chǎn)事業(yè)的未來會如何發(fā)展展開多方面的調查。
二、調查目的
面對逐漸回歸于理性的房地產(chǎn)市場，未來的房地產(chǎn)是否會如人們猜想的逐漸崩潰亦或是走下坡路呢本次調查就是針對房地產(chǎn)市場未來的的發(fā)展趨勢。
三、調查情況
1、我國房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀
自黨的十一屆三中全會以來，在經(jīng)濟體制改革的帶動下，房地產(chǎn)業(yè)，這一億萬價值的巨大商品開始起動，開始流通。
自20xx年起，本來相對平穩(wěn)的房價仿佛一夜之間就打著滾似的增長了一倍多，使得人們認為在以后房價還會繼續(xù)增長，紛紛搶購房產(chǎn)。這使得一些房地產(chǎn)開發(fā)商看準了時機都搶著開發(fā)未開發(fā)的土地，一幢幢的高樓拔地而起。而房價也一直在飆升。
進入20xx年9月，美國金融市場再掀危機，雷曼兄弟控股公司破產(chǎn)、美洲銀行收購美林集團、AIG集團陷入危機，強烈震撼了美國金融市場，并在國際金融市場掀起滔天巨浪，曠日持久的美國次貸危機轉化為嚴峻的世紀性金融危機。由于這場金融危機仍處于持續(xù)發(fā)展中，金融市場瞬息萬變，危機將走向何處并在何處停止巨大的不確定性籠罩全球。同樣，這場危機的影響范圍和影響程度仍是個未知數(shù)，這場危機對我國房地產(chǎn)行業(yè)的沖擊也是顯而易見。
次貸危機對我國的房地產(chǎn)行業(yè)有著巨大的影響。為了緩解國際資本投機人民幣的壓力，人民銀行不得不讓人民幣的存款利率與美元存款利率之間保持一定的利差。從20xx年底至20xx年6月的多時間里，美聯(lián)儲多次上調利率，但中國的利率只上調了兩次，而且20xx年的一次利率調整只上調了貸款利率。利率未能大幅度的調整，使虛熱的中國房地產(chǎn)市場難以得到有效的控制,導致中國樓市與美國樓市共同“繁榮”房地產(chǎn)泡沫不斷膨脹，房地產(chǎn)行業(yè)不斷飆升。
房地產(chǎn)的投機者日益的增多，我國的房價不斷地飆升，這一現(xiàn)象持續(xù)了幾年的時間。不管是商業(yè)營業(yè)用房還是住宅房，有錢的人瘋狂的一再購入房產(chǎn)，普通一些的老百
姓只能看著房價的一再飆升，慢慢的買房就變成為了老百姓可望而不可即及的奢侈品。
從目前國內房地產(chǎn)的經(jīng)濟來源分析，房地產(chǎn)投資依然呈現(xiàn)出不斷增長的態(tài)勢，占全社會固定資產(chǎn)投資的比重也比較大。這種投資一方面來自國內民間資本的投入，另一方面就是國際投資。其中前者是主要投資來源，占到國內房地產(chǎn)市場投資總額的絕大部分，這一比例約在76%左右，而從增長速度來看，除了20xx年有較小回落，20xx年至都保持了高速增長狀態(tài)，隨著國內房地產(chǎn)調控政策的出臺，這一數(shù)據(jù)又逐漸開始歸落。國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，20xx年上半年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資36828億元，同比名義增長20.3%，增速比1-5月份回落0.3個百分點，這也是該指標連續(xù)兩個月出現(xiàn)回落。從投資結構來看，房地產(chǎn)開發(fā)商將投資對象逐漸從商業(yè)營業(yè)用房轉向住宅投資。
從房地產(chǎn)開發(fā)的狀況上來看：據(jù)中國房地產(chǎn)協(xié)會的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，國內房地產(chǎn)開發(fā)整體呈現(xiàn)出兩個特點，一是新開工面積增多，竣工面積增速減緩。隨著國內對房地產(chǎn)市場政策的一些改變，一些開發(fā)商對土地的囤積情況逐漸向使用過渡、開工情況增加很多，但是為了保證足夠的利益，往往故意要求施工單位減緩進度，導致竣工面積的增長很緩慢。二是拆遷規(guī)模受到遏制，但土地控制形勢依然嚴峻。隨著房地產(chǎn)開發(fā)不斷出現(xiàn)的負面拆遷新聞，國家也對此越來越重視，相繼出臺了若干文件用于規(guī)范拆遷規(guī)模和方式，但是土地使用依然難以得到控制，這其中既有開發(fā)商的想法，也有地方政府的授意，而且開發(fā)過程中屢屢出現(xiàn)經(jīng)濟問題。國家審計署發(fā)布的《24個市縣至土地管理及土地資金審計結果》，列舉了24個市縣在土地出讓、征用及相關資金管理使用中存在一些不合規(guī)、不規(guī)范的問題，實際情況可能遠不止如此。國土資源部和監(jiān)察部聯(lián)合召開的電視電話會議中，通報了20xx年10月至10月全國“未報即用”違法用地清查整改情況，31個省(區(qū)、市)不同程度存在“未報即用”違法用地現(xiàn)象，其中包括一些國家和省級重點項目。至20xx年3月25日，全國共清理“未報即用”違法用地案件36872宗，涉及土地總面積61.3萬畝，其中耕地面積27.2萬畝。
進入20xx年盡管房地產(chǎn)投資增速回落，但其余幾個指標已有所改善。數(shù)據(jù)顯示，20xx年1-6月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)住宅施工面積403521萬平方米，增長12.9%。住宅新開工面積70630萬平方米，增長2.9%。住宅竣工面積27428萬平方米，增長2.7%。上述指標增速均比此前有所回升，意味著短期內整體市場供應無虞。數(shù)據(jù)還顯示，20xx年6月末，全國商品房待售面積43731萬平方米，比5月末增加807萬平方米。其中，住宅待售面積增加506萬平方米。
從房地產(chǎn)市場的銷售情況來看，銷售量呈現(xiàn)出一定的波動，從20xx年至，銷售量不斷增加，即使在20xx年中間有過短暫回落，但是從全年來看，銷售量仍然是增加的，國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，全國商品房銷售面積10.43億平方米，比上年增長10.1%，首度超過10億平方米。盡管面臨嚴厲的樓市調控，商品房開發(fā)投資全年同比增速仍然達到33.2%。但是這一情況到隨著國家調控的堅決執(zhí)行而發(fā)生了改變，數(shù)據(jù)報道房地產(chǎn)市場相比下降了14.8%左右，且這一比例依然在繼續(xù)增加中。但是房地產(chǎn)銷售價格和銷售量有所不同，雖然調控力度很大，但是房價近年來依然處于高位運行，雖然在個別地區(qū)稍有回落，但是不具代表性，從全國范圍來看，房地產(chǎn)價格依然較高。目前國內市場對房地產(chǎn)的剛性需求依然強烈。從20xx年的成交量數(shù)據(jù)來看，盡管有“新國五條”的影響因素，但上半年樓市成交量仍達到近幾年來的最好水平。數(shù)據(jù)顯示，1-6月，全國商品房銷售面積51433萬平方米，同比增長28.7%;商品房銷售額33376億元，增長43.2%。
2、居民預購房情況
根據(jù)所調查涉及的范圍看，大多數(shù)居民以居住樓房為主，大多數(shù)的家庭住房為無電梯式樓房，只有極小一部分的家庭住在有電梯的商品房里，還有大概8%的家庭住在平房，另有一小部分處于衛(wèi)生間或廚房共享的合住狀態(tài)。由于房改不斷深入，目前居民住房私有化比例已達59.3%，超過半數(shù);18.2%向房管所租用房屋;11.5%租住單位的房子。住房面積多數(shù)在40-80平方米之間。而根據(jù)調查，想購買住房的人占大多數(shù)，一般想買70—150平米之間的房子，人們所能承受的的價格大概在20xx—3000元，但是就目前來看，有一部分人是傾向于經(jīng)濟適用房的。先不說北京、上海一些大城市的房價有多高，就我們這個屬于廊坊所管轄的小城市房價就已經(jīng)飆升到了5000元一平米，這遠遠超過了普通工薪階層所能承受的范圍。
數(shù)據(jù)顯示調查，購房者的年齡在25歲到34歲之間的居多，這個年紀大概是要買結婚用房的吧，這讓我想起了“中國的房價是由丈母娘炒起來的”這句話。其次，是35歲到44歲的人群�？傮w購房人群以中學以上學歷為主流，半數(shù)以上為全職工作者。
在家庭收入調查中，主要的購房者月收入一般在1000—4000元從全國范圍來看，房地產(chǎn)價格依然較高。目前國內市場對房地產(chǎn)的剛性需求依然強烈。從20xx年的成交量數(shù)據(jù)來看，盡管有“新國五條”的影響因素，但上半年樓市成交量仍達到近幾年來的最好水平。數(shù)據(jù)顯示，1-6月，全國商品房銷售面積51433萬平方米，同比增長28.7%;商品房銷售額33376億元，增長43.2%。
2、居民預購房情況
根據(jù)所調查涉及的范圍看，大多數(shù)居民以居住樓房為主，大多數(shù)的家庭住房為無電梯式樓房，只有極小一部分的家庭住在有電梯的商品房里，還有大概8%的家庭住在平房，另有一小部分處于衛(wèi)生間或廚房共享的合住狀態(tài)。由于房改不斷深入，目前居民住房私有化比例已達59.3%，超過半數(shù);18.2%向房管所租用房屋;11.5%租住單位的房子。住房面積多數(shù)在40-80平方米之間。而根據(jù)調查，想購買住房的人占大多數(shù)，一般想買70—150平米之間的房子，人們所能承受的的價格大概在20xx—3000元，但是就目前來看，有一部分人是傾向于經(jīng)濟適用房的。先不說北京、上海一些大城市的房價有多高，就我們這個屬于廊坊所管轄的小城市房價就已經(jīng)飆升到了5000元一平米，這遠遠超過了普通工薪階層所能承受的范圍。
數(shù)據(jù)顯示調查，購房者的年齡在25歲到34歲之間的居多，這個年紀大概是要買結婚用房的吧，這讓我想起了“中國的房價是由丈母娘炒起來的”這句話。其次，是35歲到44歲的人群�？傮w購房人群以中學以上學歷為主流，半數(shù)以上為全職工作者。
在家庭收入調查中，主要的購房者月收入一般在1000—4000元環(huán)境好，污染少的地方，在城市中司機車較多，空氣污染嚴重，小區(qū)的物業(yè)普遍高于郊區(qū)，郊區(qū)的空氣質量、環(huán)境都比較好，購房者更傾向與環(huán)境比較好的郊區(qū)。
3、房地產(chǎn)業(yè)成為GDP上升的重要力量
政府部門為了確保我國更好的應對國際金融危機而采取的相對寬松的貨幣政策，在該政策的
激勵下，銀行的信貸空前放松，房地產(chǎn)行業(yè)也因此成為了地方政府舉債的主要流向。很多地方政府手和房產(chǎn)商手握土地資源和大量的信貸資金爭相突破國家有關居民第二套住房的按揭限制，部分地區(qū)甚至推出了所謂的“改善性”住房企圖蒙混過關，但是這并沒有為居民的居住條件改善帶來積極的影響，反而成為了房地產(chǎn)行業(yè)撬動銀行信貸資金的有力工具。
4、房地產(chǎn)的價格
我國商品房價格一直保持穩(wěn)定增長的趨勢，但是在，全國商品房價格開始飆升，其中北京、上海、廣州等一線城市的商品房價格更是達到了城市人均可支配收入的50余倍。就拿北京來說，據(jù)報道北京六環(huán)以內的房價都飆升到了2萬元一平米，許多買不起房的居民都在往北京周邊地區(qū)購買房子，如：廊坊、固安等地。致使這些地區(qū)的房價也在不斷的向上飆升，接近1萬元一平米。
5、20xx房地產(chǎn)業(yè)整體形勢
從對前幾年的房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析來看，20xx年房地產(chǎn)業(yè)的整體形勢是趨于平穩(wěn)的。就目前來看，20xx年的樓市要好過于20xx年。
中國房地產(chǎn)研究會副會長指出，房地產(chǎn)市場的情況總體上起穩(wěn)，出現(xiàn)相對平穩(wěn)的情況，在穩(wěn)健增長的情況下達到基本的統(tǒng)一。在發(fā)展這一輪的調控下來以后，中國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)兩個反差。
第一個反差是大城市和中小城市實現(xiàn)了反差，二線城市的市場和三、四線城市的市場出現(xiàn)了大的反差。就如北京市住建委說，北京住宅市場沒有出現(xiàn)恐慌性購房，這其實是此地無銀三百兩。實際上二手房交易量上來了，一手房交易量也上來了，房價就又開始往上走了。你不說還好，你一說大家就會覺得已經(jīng)出現(xiàn)恐慌性購房了。隨著交易量的上升，房價也在涌動，這是一方面的情況，所以大城市的開發(fā)商高興的說，春天的腳步又來臨了。中小城市的開發(fā)商說，什么時候限購、限貸能取消，我們實在沒辦法過了。三四線城市市場不那么樂觀，現(xiàn)有的供應量很大，但是消化能力很弱，不像北京、上海，盡管還有一定的庫存，但是消化能力很強，庫存卻不足了。
第二個反差是土地市場和房屋市場的反差。開發(fā)商處在市場的兩端，在土地市場是買者，在房屋市場是賣者。到目前為止，房屋的銷售是明顯上升了，但是土地的銷售，政府賣地，開發(fā)商在20xx年11月底買房同比下降了14.8%，出讓金同比下降了10%幾。就是說開發(fā)商買地還沒有達到去年的水平，下降14.8%這是不小的數(shù)據(jù)，盡管我們看到土地市場在放大，實際上是個別的，全國的土地市場還在觸底，還沒有起來，真正到正增長是在今年的上半年，實際上土地市場還沒有回暖。這樣的市場給中央政府、地方政府提出了難題，到底怎么調整是進一步加強調控，還是房子賣不掉的地方要放松。這次經(jīng)濟工作會上提出了差別化的信貸政策、貨幣政策、限購措施，是不是決策部門已經(jīng)意識到了這樣的情形。在這樣的情況下，不可能再出什么政策，現(xiàn)在正是空檔，就這么維持著。下一步的調控希望能夠因地制宜，應該給地方留有一定的余地，不同的城市應該有不同的對策。一些開發(fā)商很有意思，前兩年向二三線城市進發(fā)，現(xiàn)在又回來了，回到大城市了，覺得還是大城市效益好，還是大城市購買力強。
所以說20xx年的市場是相對穩(wěn)定的市場，并沒有出現(xiàn)大幅度的反彈。
四、調查結果
根據(jù)上面一系列的調查發(fā)現(xiàn)我國房市還存在許多問題。
1、市場發(fā)育不良，泡沫化程度很高。
我國的房地產(chǎn)市場市場化發(fā)育時間較短，而且在發(fā)育過程中，受到許多不健康因素的影響，導致了其發(fā)育不良、利潤率太高而不可持續(xù)發(fā)展。據(jù)權威部門提供信息，房地產(chǎn)行業(yè)的利潤率遠高于各行業(yè)的平均利潤率，并且一直在快速增長。
2、供需結構失衡。
一是新建的中小戶型、中低價位普通商品住房和經(jīng)濟適用住房供應不足，而高端住房卻供給過剩。二是廉租房供給很少，政府重視不足，覆蓋面小，未以開發(fā)廉租房為政策重心。同時經(jīng)濟適用房的供給不能滿足需求，而且政府以提供經(jīng)濟適用房為主存在很多問題。
3、房價的升高
房價的不斷飆升使得購買者買不到合適的房子，而一些投機者從這里面買到不少房子，使得房子的空置率也在不斷上升，這種現(xiàn)象在各大城市都有發(fā)生。
五、總結
根據(jù)對房地產(chǎn)市場的調查與居民預購買房的調查，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)在的房地產(chǎn)業(yè)還是有很多問題存在的。
但是根據(jù)調查所得到的結論，我國的房地產(chǎn)市場依然會有很大的發(fā)展空間。展望，全球經(jīng)濟環(huán)境總體趨穩(wěn)，增長格局將繼續(xù)調整;我國經(jīng)濟運行基本穩(wěn)定，預期目標能夠如期實現(xiàn)。經(jīng)濟平穩(wěn)增長的內在動力總體上仍會支撐房地產(chǎn)行業(yè)保持平穩(wěn)健康發(fā)展，但熱點城市龐大的需求及持續(xù)升溫的土地市場仍在推動房價上漲預期，調控基調不容改變。在此背景下，預計房地產(chǎn)投資仍將處于景氣恢復階段，供需關系雖有所改善，從中長期來看，新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略有望促進明后年的房地產(chǎn)市場逐漸回歸理性。
房地產(chǎn)業(yè)的上升空間還有很多，希望從事房地產(chǎn)業(yè)的人員能給低收入家庭建設比較經(jīng)濟適用的住房。讓這些人都可以買上房子而不是在居無定所的租住房子。
國家要加快經(jīng)濟建設，政府要制定惠民政策，提高居民的收入水平，這是解決房價問題的關鍵;國家要采用宏觀調控手段，加大調控力度，穩(wěn)定房價;政府要制定相關法律法規(guī)，約束開發(fā)商行為，提高房屋質量，增加保障房和經(jīng)濟適用房的數(shù)量，保證低收入居民的住房需求。
現(xiàn)在開發(fā)商為了利用有限的土地獲得可觀的利潤，現(xiàn)在都蓋起了高層的建筑，可見，今后高層建筑是會成為房地產(chǎn)開發(fā)的主流。
房地產(chǎn)市場調研報告12
一、 中國房地產(chǎn)業(yè)
(一)中國城市化建設與房地產(chǎn);
房地產(chǎn)業(yè)是我國新的發(fā)展階段的一個重要支柱產(chǎn)業(yè)。隨著中國經(jīng)濟的迅猛發(fā)展，城市化速度在不斷加快。改革開放35年中，中國的城市化率以年均1%的速度增長。至20xx年，中國的城市化率為52.57%。這意味著屆時中國將有超過一半人口將要在城市生活。房地產(chǎn)業(yè)在中國的城市化進程中起到舉足輕重的作用，城市化建設必將拉動房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，城市化的發(fā)展必然會增加房地產(chǎn)的剛性需求。
(二)中國房地產(chǎn)現(xiàn)狀及宏觀政策 針對部分地區(qū)房價過快增長及房價過高，20xx年到20xx年期間，中國出臺了一系列房地產(chǎn)調控措施，遏制房價過快上漲，其中包括土
地、金融、稅收等多種調控手段。調控政策指向大都是抑制房地產(chǎn)市場的投資、投機行為以及部分房價漲幅過快的一線城市。從20xx年開始國家相繼出臺了“限購令”，新“國十條”，國五條、房產(chǎn)稅等房地產(chǎn)調控細則。20xx年國家調控房地產(chǎn)業(yè)宏觀政策其主要內容有：
1、完善穩(wěn)定房價工作責任制。各直轄市、計劃單列市和除拉薩外的省會城市要按照保持房價基本穩(wěn)定的原則，制定并公布年度新建商品住房價格控制目標。建立健全穩(wěn)定房價工作的考核問責制度。
2、堅決抑制投機投資性購房。嚴格執(zhí)行商品住房限購措施，已實施限購措施的直轄市、計劃單列市和省會城市要在限購區(qū)域、限購住房類型、購房資格審查等方面，按統(tǒng)一要求完善限購措施。其他城市房價上漲過快的，省級政府應要求其及時采取限購等措施。嚴格實施差別化住房信貸政策。擴大個人住房房產(chǎn)稅改革試點范圍。
3、增加普通商品住房及用地供應。20xx年住房用地供應總量原則上不低于過去五年平均實際供應量。加快中小套型普通商品住房項目的供地、建設和上市，盡快形成有效供應。
4、加快保障性安居工程規(guī)劃建設。全面落實20xx年城鎮(zhèn)保障性安居工程基本建成470萬套、新開工630萬套的任務。配套設施要與保障性安居工程項目同步規(guī)劃、同期建設、同時交付使用。完善并嚴格執(zhí)行準入退出制度，確保公平分配。20xx年底前，地級以上城市要把符合條件的外來務工人員納入當?shù)刈》勘Ｕ戏秶?/p>
5、加強市場監(jiān)管。加強商品房預售管理，嚴格執(zhí)行商品房銷售明碼標價規(guī)定，強化企業(yè)信用管理，嚴肅查處中介機構違法違規(guī)行為。推進城鎮(zhèn)個人住房信息系統(tǒng)建設，加強市場監(jiān)測和信息發(fā)布管理。 由上政策細則可見，國家政策由此前的抑制投機，實際轉向支持房地產(chǎn)業(yè)，主要控制投資，投機性需求，以及由于非剛性需求所帶來的不合理漲價等，通過國家政策干預使中國房地產(chǎn)走向理性化，規(guī)范化。從長遠來看，國家的干預是有助于中國房地產(chǎn)長期健康的發(fā)展的。
貴陽市行政區(qū)位概況及經(jīng)濟指標
①、行政區(qū)位概況：貴陽是中國貴州省省會。位于中國西南云貴高原中部，是我國西南地區(qū)重要的中心城市之一，是貴州省的政治、經(jīng)濟、文化、科教、交通中心和西南地區(qū)重要的交通通信樞紐、工業(yè)基地及商貿旅游服務中心，被譽為“高原明珠”，因此才博得了“上有天堂，下有蘇杭，氣候宜人數(shù)貴陽”的美譽。
貴陽市轄七區(qū)一市三縣，市域總面積8034平方公里，市區(qū)面積2403平方公里。包括云巖區(qū)、南明區(qū)、小河區(qū)、金陽新區(qū)、白云區(qū)、烏當區(qū)、花溪區(qū)以及清鎮(zhèn)市，修文縣、開陽縣、息烽縣。截止xx年底人口約450萬，是貴州省第一大城市。
貴陽的旅游資源非常豐富，貴陽擁有以“山奇、水秀、石美、
洞異”為特點的喀斯特自然景觀和人文旅游資源。全市現(xiàn)有國家級風景名勝區(qū)1個，國家4A級旅游區(qū)6個，國家3A級旅游區(qū)2個，省級風景名勝區(qū)8個，國家級重點文物保護單位1個，省級歷史文化名鎮(zhèn)1個，省級文物保護單位25個。此外，還有一大批市縣級風景名勝區(qū)和奇異神秘的民俗風情。
�、�、經(jīng)濟指標：xx年全市實現(xiàn)生產(chǎn)總值1700億元，增長17%左右;財政總收入480億元，增長20%;公共財政預算收入236億元，增長26%;全社會固定資產(chǎn)投資2480億元，增長55%;城市居民人均可支配收入達22525元，增長16%;農民人均純收入達8871元，增長18%。
房地產(chǎn)市場調研報告13
近期，中央和市陸續(xù)出臺了針對房地產(chǎn)市場的調控政策，對于受外部環(huán)境影響較敏感的房地產(chǎn)業(yè)來說，政策的調整無疑會影響房地產(chǎn)市場的發(fā)展。認清我區(qū)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀，客觀分析政策對房地產(chǎn)走勢的影響，從而研究提出相應的對策建議，對保持我區(qū)房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展，具有重要意義。優(yōu)越的地理環(huán)境，濃厚的商業(yè)氛圍，舊城歷史景觀和獨特濱江景觀特色是xx房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展的主要特質。從20xx年起至今，xx商品房價格一直呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲的態(tài)勢，xx已成為武漢高檔房產(chǎn)的主要聚集區(qū)域，同時，也成為優(yōu)勢地產(chǎn)竟相博弈之地。總體而言，xx房地產(chǎn)無論從產(chǎn)品定位還是創(chuàng)新程度，都趨向于中高端。
一、我區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀
今年1—6月，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)稅收5億元，同比增長85%;房地產(chǎn)開發(fā)投資完成37。3億元，其中住宅投資完成23億元;商品房施工面積489.9萬平方米，銷售100萬平方米。今年以來，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)以下特點：
1、房產(chǎn)投資保持較高增速
我區(qū)近年的大開發(fā)大建設態(tài)勢和房地產(chǎn)市場的走熱使得房產(chǎn)開發(fā)商對我區(qū)房地產(chǎn)市場前景紛紛看好。今年上半年我區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)仍延續(xù)了去年以來的較快增長勢頭，1—6月，房地產(chǎn)開發(fā)平均增速為42.2%，具體走勢見圖一。其中，住宅建設在房地產(chǎn)開發(fā)投資中的地位突出，占到房地產(chǎn)開發(fā)全部投資的62%;商業(yè)營業(yè)用房今年開發(fā)增速也持續(xù)走高，2—6月累計增速分別為：2.6%、15.2%、84.5%、79.1%、1.9倍;辦公樓開發(fā)投資也保持了10倍以上的增速。
2、房產(chǎn)銷售勢頭回落明顯
今年我區(qū)商品房銷售面積和銷售額的同比增速均呈逐月下降趨勢，2—6月的增速走勢見圖二：
從商品房預售情況來看，回落趨勢明顯。1—6月全區(qū)預售3940套，總面積50。6萬平方米;預售套數(shù)和面積數(shù)與去年同期相比分別降低了15。5%和15。4%。出于對宏觀政策的觀望心態(tài)，3月份我區(qū)商品房預售出現(xiàn)了一次明顯下降，4月份僅售出474套，總面積6。5萬平方米，與3月份相比均下降了44。3%。5月、6月繼續(xù)維持了較低的預售水平，每月預售385套，總面積5萬平方米左右。
3、房產(chǎn)平均價格持續(xù)走高
雖然今年年初開始，中央及市頻頻出臺調控房地產(chǎn)市場的有關政策，但年后，房地產(chǎn)市場已進入快速上漲的新一輪行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的實際需求支撐以及“跟漲不跟跌”的投資心理等因素影響，我區(qū)房價也呈持續(xù)走高的態(tài)勢。
自年開始，我區(qū)房地產(chǎn)價格以年均20%以上的速度快速提升，房價在、、年分別同比上漲20。5%、30%和42%。目前，我區(qū)新建商品房均價已達5590元每平方米，同比上升20%;存量房均價已達5000元每平方米，同比上升47%。
二、近期房地產(chǎn)市場調控政策對我區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展的影響
由于房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲，房地產(chǎn)市場投機成份嚴重，中央將防范房地產(chǎn)風險作為今年宏觀調控的重點，市也出臺了多項有關政策，加強對房地產(chǎn)業(yè)的調控。中央和市的政策主要通過以下幾方面來調控房市：
1）土地供應結構調整。建設部等七部委出臺《關于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》，規(guī)定各地要根據(jù)房地產(chǎn)市場變化情況，適時調整土地供應結構、供應方式及供應時間;對房價上漲過快的地方，適當提高居住用地在土地供應中的比例，著重增加中低價位普通商品住房和經(jīng)濟適用住房建設用地供應量;嚴控高檔住房用地供應。
2）房貸利率調整。3月16日，央行出臺了調整商業(yè)銀行自營性個人住房信貸政策，規(guī)定對房價上漲過快城市或地區(qū)，可將個人住房貸款最低首付款比例由20%提高到30%，并實行住房貸款下限管理，將個人住房貸款利率下限水平由5。31%提高到6。12%。
3）房地產(chǎn)財稅政策調整。國稅總局、財政部、建設部聯(lián)合發(fā)文，規(guī)定XX年6月1日后，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅，同時規(guī)定凡在XX年6月1日以后購買非普通住房的，按3%全額征收契稅。
4）房地產(chǎn)發(fā)展目標調整。XX年市確立了“以居住為主、以市民消費為主、以普通商品住宅為主”的“三個為主”樓市調控原則。
5）房地產(chǎn)銷售登記方式調整。市加強新建樓盤網(wǎng)上備案工作，于2月18日推出“網(wǎng)上二手房”試運轉，增強房地產(chǎn)信息的透明度，并出重拳打擊違規(guī)炒作房產(chǎn)的企業(yè)。
6）房地產(chǎn)供應結構調整。大力調整供應結構，加大配套商品房為主的中低價普通商品房供應。XX年市計劃開工建設配套商品房和中低價商品房各1000萬平方米。
從短期看，宏觀政策的調整將對我區(qū)的房地產(chǎn)投資建設帶來直接影響，從而關系到財政收入、固定資產(chǎn)投資、第三產(chǎn)業(yè)增加值等主要經(jīng)濟目標的完成;同時，平抑房價政策的出臺導致市場觀望氣氛濃重，房地產(chǎn)市場尤其是二手房市場交易量將有較大程度的萎縮，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將出現(xiàn)一定程度的“緩剎車”效應。
但從長期看，宏觀政策調整必將有效剔除我區(qū)房地產(chǎn)市場中的投機因素，達到抑制投機行為、規(guī)范投資行為、鼓勵居住消費的目的，有利于我區(qū)房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展，主要將起到以下幾方面的作用：
合理控制房地產(chǎn)投資開發(fā)量。通過調整房貸利率、稅收政策，減少房地產(chǎn)市場中的投機成分，顯露市場真實需求量，合理引導房地產(chǎn)投資開發(fā)量。同時，通過嚴格土地供應，有效防止過度開發(fā)的情況發(fā)生。
緩解房地產(chǎn)業(yè)供求矛盾。通過加大配套商品房和中低價商品房的建設量，調整房地產(chǎn)供應結構，滿足普通老百姓的住房需求，有效緩解房地產(chǎn)業(yè)的供求矛盾。
適度平穩(wěn)房地產(chǎn)價格�？紤]到“兩港一城”建設效應初顯、浦東板塊效應顯現(xiàn)、基礎設施建設加快帶來的房產(chǎn)升值效應，我區(qū)房地產(chǎn)價格仍將繼續(xù)走高，但期房限轉、稅收調整、商品房網(wǎng)上登記等政策辦法將有效穩(wěn)定過快上漲的房價，使其漲幅趨于穩(wěn)定。
三、積極應對，保持我區(qū)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展
總的來說，由于我區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展基數(shù)相對較低，近期又迎來“兩港一城”開發(fā)建設的歷史性機遇，從長遠來看，我區(qū)房地產(chǎn)市場仍將有比較大的發(fā)展空間。近期的房地產(chǎn)調控政策將使我區(qū)正在發(fā)展中的房地產(chǎn)市場進入一個調整—鞏固—提高的階段，走向日趨成熟。為保持我區(qū)房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展，當前要注意以下幾點。
1、加強房地產(chǎn)價格監(jiān)測工作
建立起科學有效的房價監(jiān)測和預警體系，加強對房地產(chǎn)市場的調控，維護房地產(chǎn)市場價格秩序，促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。重點監(jiān)測土地出讓價格，新建商品房、存量房的交易價格;當前特別要重視加強對住宅類商品房價格的監(jiān)測工作。加強房價的季度、年度分析預測工作，將出讓土地面積、房地產(chǎn)開發(fā)投資額，新建商品房的開工面積、竣工面積、銷售面積、空置房面積及空置率，市場平均價格及變動情況和原因等列入分析內容。一旦發(fā)現(xiàn)價格異常波動，及時提出預警建議。
2、合理引導住房主體需求
中低收入職工、新增的城鎮(zhèn)職工、城市化推進的人群、進城務工的農民工、城鎮(zhèn)中的困難家庭是社會上的住房主體需求。為滿足這部分需求，市政府今年大力推進配套商品房和中低價商品房兩類住房建設，同時加大廉租房的建設力度。我區(qū)要以此為契機，積極引導商品房開發(fā)向普通住宅建設傾斜，改善住宅供應，完善住宅功能，提高住宅質量。同時，結合我區(qū)開發(fā)建設和城市化進程實際，引導居民對住房的理性消費，推動主體需求的合理化。
3、有計劃有步驟的規(guī)劃房地產(chǎn)開發(fā)
結合我區(qū)經(jīng)濟發(fā)展和城鎮(zhèn)建設總體規(guī)劃來開發(fā)房地產(chǎn)，根據(jù)軌道交通等基礎設施建設來編制房地產(chǎn)開發(fā)計劃，合理預留開發(fā)空間，以達到通過城市規(guī)劃來引導房地產(chǎn)開發(fā)，帶動經(jīng)濟發(fā)展的良好效果。加強對房地產(chǎn)市場的監(jiān)控，通過房地產(chǎn)市場的信息透明化，培育和發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會的作用，引導房地產(chǎn)企業(yè)掌握市場狀況，根據(jù)市場運行狀況合理安排開發(fā)計劃。
4、加強房地產(chǎn)項目的跟蹤管理工作
建立房地產(chǎn)項目的跟蹤聯(lián)系網(wǎng)絡，及時反饋項目的進展情況，以便發(fā)現(xiàn)問題、協(xié)調問題、解決問題。確保房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)政府年度土地供應計劃經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)項目，并按照統(tǒng)一招標、拍賣和掛牌的方式來取得土地使用權，同時，嚴格對房地產(chǎn)企業(yè)有關用地、立項、規(guī)劃、建設和銷售手續(xù)的辦理。把好房地產(chǎn)項目的市場準入關，嚴格審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質條件，對抽逃注冊資本金、項目資本金，無證或超范圍從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的行為，要依法嚴厲打擊。
房地產(chǎn)市場調研報告14
兩港一城建設熱潮和城市化進程的加快，推動了我區(qū)房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展。目前，房地產(chǎn)業(yè)在我區(qū)經(jīng)濟發(fā)展中發(fā)揮著重要作用。房地產(chǎn)行業(yè)直接稅收入約占總稅收的15%，相關稅收占總稅收的30%；如果加上契稅收入，就占36%。隨著經(jīng)濟的發(fā)展和城市化進程的加快，房地產(chǎn)業(yè)在稅收中的支柱作用將更加明顯。
最近，中央政府和市政府相繼出臺了房地產(chǎn)市場調控政策。對于對外部環(huán)境敏感的房地產(chǎn)行業(yè)來說，政策的調整無疑會影響房地產(chǎn)市場的發(fā)展。認清本地區(qū)房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀，客觀分析政策對房地產(chǎn)走勢的影響，進而研究并提出相應的對策和建議，對保持本地區(qū)房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展具有重要意義。
一、我區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀
今年1-6月，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)稅收5億元，同比增長85%；房地產(chǎn)開發(fā)投資37.3億元，其中住宅投資23億元；商品房建筑面積489.9萬平方米，銷售量100萬平方米。今年以來，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有以下特點:
1.房地產(chǎn)投資保持了較高的增長率
近年來，我區(qū)巨大的開發(fā)建設形勢和房地產(chǎn)市場的熱度，使得房地產(chǎn)開發(fā)商對我區(qū)房地產(chǎn)市場的前景看好。今年上半年，我區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)繼續(xù)保持去年以來的快速增長勢頭。1-6月，房地產(chǎn)開發(fā)平均增長率為42.2%。具體趨勢見圖1。其中，住房建設在房地產(chǎn)開發(fā)投資中占有突出地位，占房地產(chǎn)開發(fā)總投資的62%；今年商業(yè)樓宇的增長率持續(xù)上升。2-6月累計增長率分別為2.6%、15.2%、84.5%、79.1%和1.9倍；寫字樓開發(fā)投資也保持了10倍以上的增長速度。
2.房地產(chǎn)銷售勢頭明顯下降
今年，我區(qū)商品房銷售面積和銷售額同比增長率逐月呈下降趨勢，2-6月的增長趨勢如圖2所示:
從商品房預售情況來看，下降趨勢明顯。1-6月，小區(qū)預售3940套，總面積50.6萬平方米；與去年同期相比，預售單位數(shù)量和面積分別下降了15.5%和15.4%。出于對宏觀政策的觀望態(tài)度，我區(qū)3月份商品房預售量大幅下降，4月份僅售出474套，總面積6.5萬平方米，較3月份下降44.3%。5、6月份預售水平繼續(xù)走低，每月預售385套，總面積約5萬平方米。
3.房地產(chǎn)平均價格持續(xù)上漲
今年以來，中央政府和市政府頻繁出臺相關政策來規(guī)范房地產(chǎn)市場，但年后，房地產(chǎn)市場進入了新一輪的快速上漲。由于土地的稀缺，人們對住房改善的實際需求的支持，以及“跟著漲而不是跟著跌”的投資心理，我區(qū)的房價也呈現(xiàn)出持續(xù)上漲的趨勢。
自20xx年以來，我區(qū)房地產(chǎn)價格以年均20%以上的速度快速上漲，年、年、年房價分別同比上漲20.5%、30%和42%。目前，我區(qū)新建商品房均價已達每平方米5590元，同比上漲20%；存量房均價達到每平米5000元，同比上漲47%。
二、近期房地產(chǎn)市場調控政策對我區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展的影響
隨著房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲，房地產(chǎn)市場投機現(xiàn)象嚴重，中央政府將把防范房地產(chǎn)風險作為今年宏觀調控的重點，我市也出臺了一系列相關政策，加強對房地產(chǎn)行業(yè)的調控。中央和市政政策主要通過以下幾個方面來規(guī)范住房市場:
中央:
——土地供應結構調整。建設部等七部委發(fā)布《關于穩(wěn)定房價的意見》，規(guī)定各地要根據(jù)房地產(chǎn)市場的變化，及時調整土地供應結構、供應方式和供應時間；對于房價上漲過快的地方，適當提高住宅用地在土地供應中的比重，重點增加低價普通商品房和經(jīng)濟適用住房建設用地供應；嚴格控制高檔住宅用地供應。
——房貸利率調整。3月16日，央行發(fā)布調整商業(yè)銀行自營個人住房信貸政策，規(guī)定在房價上漲過快的城市或地區(qū)，個人住房貸款最低首付比例可由20%提高到30%，個人住房貸款利率下限由5.31%提高到6.12%。
——房地產(chǎn)財稅政策調整。國家稅務總局、財政部、建設部聯(lián)合發(fā)文，規(guī)定20xx年6月1日以后，個人出售購買不滿2年的房屋，全額征收營業(yè)稅，同時對20xx年6月1日以后購買非普通房屋的，全額征收3%的契稅。
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——房地產(chǎn)發(fā)展目標的調整。20xx年，全市《工作報告》確立了“以住宅、市民消費、普通商品房為主”的“三大”樓市調控原則。
——房地產(chǎn)銷售登記方式調整。全市加強新建建筑網(wǎng)上備案，2月18日啟動“網(wǎng)上二手房”試運行，增強房地產(chǎn)信息透明度，嚴厲打擊非法炒房企業(yè)。
-房地產(chǎn)供給結構調整。大力調整供應結構，增加中低價普通商品房供應，以配套商品房為主。20xx年，全市計劃啟動配套商品房和1000萬平方米中低價商品房建設。
短期內，宏觀政策的調整將對我區(qū)房地產(chǎn)投資和建設產(chǎn)生直接影響，這將關系到財政收入、固定資產(chǎn)投資和第三產(chǎn)業(yè)增加值等重大經(jīng)濟目標的完成；同時，穩(wěn)定房價政策的出臺導致市場觀望氣氛濃厚，房地產(chǎn)市場尤其是二手房市場的交易量將出現(xiàn)更大幅度的萎縮，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將產(chǎn)生一定程度的“慢剎車”效應。
但從長遠來看，宏觀政策調整將有效消除我區(qū)房地產(chǎn)市場的投機因素，達到抑制投機行為、規(guī)范投資行為、鼓勵居民消費的目的，有利于我區(qū)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，主要發(fā)揮以下作用:
——合理控制房地產(chǎn)投資開發(fā)金額。通過調整抵押貸款利率和稅收政策，可以減少房地產(chǎn)市場的投機成分，揭示真實的市場需求，合理引導房地產(chǎn)投資和開發(fā)。同時，通過嚴格的土地供應，可以有效防止過度開發(fā)。
——緩解房地產(chǎn)行業(yè)供需矛盾。通過加大配套商品房和低價商品房建設，調整房地產(chǎn)供應結構，滿足普通百姓住房需求，有效緩解房地產(chǎn)行業(yè)供需矛盾。
——適度穩(wěn)定房地產(chǎn)價格。考慮到“兩港一城”建設的影響，浦東板塊的影響，以及基礎設施建設的加快，我區(qū)的房地產(chǎn)價格將繼續(xù)上漲。但期房限量轉讓、稅收調整、商品房網(wǎng)上登記等政策措施，將有效穩(wěn)定房價過度上漲，穩(wěn)定其上漲。
三、積極應對保持我區(qū)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展
總的來說，由于我區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展基礎相對較低，以及近期“兩港一城”開發(fā)建設的歷史機遇，從長遠來看，我區(qū)房地產(chǎn)市場仍將有較大的發(fā)展空間。最近的房地產(chǎn)調控政策將使我區(qū)正在發(fā)展的房地產(chǎn)市場進入一個調整-鞏固-完善的階段，并日趨成熟。為了保持我區(qū)房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展，目前應注意以下幾點。
1.加強對房地產(chǎn)價格的監(jiān)控
及時掌握我區(qū)房地產(chǎn)價格動態(tài)和趨勢，建立科學有效的房價監(jiān)測預警系統(tǒng)，加強房地產(chǎn)市場調控，維護房地產(chǎn)市場價格秩序，促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。重點監(jiān)控土地出讓價格、新建商品房和存量住房交易價格；目前，應特別注意加強對住宅商品房價格的監(jiān)控。加強對房價的季度和年度分析預測，包括待售土地面積、房地產(chǎn)開發(fā)投資額、新建商品房建筑面積、竣工面積、銷售面積、空置面積和空置率、市場平均價格、變化及原因等。一旦發(fā)現(xiàn)價格異常波動，及時提出預警建議。
2.加強房地產(chǎn)項目跟蹤管理
建立房地產(chǎn)項目跟蹤聯(lián)系網(wǎng)絡，及時反饋項目進度，發(fā)現(xiàn)問題，協(xié)調問題，解決問題。確保房地產(chǎn)企業(yè)按照政府年度土地供應計劃經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)項目，通過統(tǒng)一招標、拍賣、掛牌等方式取得土地使用權。同時，嚴格辦理房地產(chǎn)企業(yè)的土地使用、項目設立、規(guī)劃、建設和銷售手續(xù)。做好房地產(chǎn)項目的市場準入，嚴格審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質，對抽逃注冊資本、項目資本金、無證或超越房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營范圍的行為，要依法嚴厲打擊。
3.有計劃、有步驟地規(guī)劃房地產(chǎn)開發(fā)
房地產(chǎn)開發(fā)要與我區(qū)經(jīng)濟發(fā)展和城市建設總體規(guī)劃相結合，根據(jù)軌道交通等基礎設施建設編制房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃，合理預留開發(fā)空間，通過城市規(guī)劃達到引導房地產(chǎn)開發(fā)、帶動經(jīng)濟發(fā)展的良好效果。加強對房地產(chǎn)市場的監(jiān)管，通過房地產(chǎn)市場的信息透明，培育和發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會的作用，引導房地產(chǎn)企業(yè)把握市場狀況，根據(jù)市場運行狀況合理安排發(fā)展規(guī)劃。
4.合理引導住房主體的需求
中低收入者、新增城鎮(zhèn)職工、推進城市化的人群、進城務工人員、城市困難家庭是社會對住房的主要需求。為了滿足這一需求，市政府今年大力推進配套商品房和廉租房建設，同時加大廉租房建設力度。我區(qū)應以此為契機，積極引導商品房開發(fā)向普通住房建設轉變，改善住房供應，完善住房功能，提高住房質量。同時，結合我區(qū)發(fā)展建設和城市化進程的實際，引導居民合理消費住房，促進主體需求合理化。
房地產(chǎn)市場調研報告15
xx年貴陽房地產(chǎn)相關政策：1、購房入戶。凡在貴陽市購買商業(yè)、辦公用房和首次購買住房的，根據(jù)本人意愿可持房屋所有權證或備案的購房合同在購房區(qū)域辦理入戶手續(xù)或居住證，享受本市戶籍人口就業(yè)、入學和就醫(yī)等同等待遇，不受入住時間和購房面積的限制。
2、加大公積金對購買普通住房的支持力度，并采取以下措施： 擴大公積金貸款投放資金規(guī)模，在原20億元貸款資金計劃的基礎上增加8至10億元資金用于發(fā)放住房貸款。降低公積金貸款購買普通住房的首付比例，職工家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)購買首套自住房，套型建筑面積在90平方米及以下的，貸款首付比例為20%。 提高住房公積金最高貸款額度。對個人和單位均按12%繳存比例正常足額繳存住房公積金、信用等級良好、具備較強還款能力的職工，購
買自住房的最高貸款額度調整為50萬元。積極支持人才住房消費。經(jīng)人力資源和社會保障部門認定的引進人才，可在一次性補繳12個月住房公積金后申請住房公積金貸款。3、減免契稅。對個人購買普通住房，且該住房屬于家庭(包括購房人、配偶以及未成年子女，下同)唯一住房的，減半征收契稅。對個人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。4、給予優(yōu)惠利率。凡棚戶區(qū)、城中村改造以及二環(huán)四路城市帶項目中涉及房屋征收的房屋產(chǎn)權人購房，金融機構在風險收益平衡的基礎上給予基準利率下浮優(yōu)惠;5、購房免汽車搖號。凡購買商業(yè)、辦公用房金額每滿500萬元，并在貴陽市開辦企業(yè)(公司)或經(jīng)營，有合法營業(yè)執(zhí)照的，可不參加搖直接申請一個小汽車專段號牌。
由以上細則可得出，貴陽市作為我國三線城市，城市化建設正在加緊建設中，因此剛性需求及由于城市化建設，棚戶區(qū)、舊城區(qū)改造所帶來的改善性需求比較大，所以政府出臺的限購等調控措施比較靈活，主要是在控制投機投資的購房需求，對確實需要購房的民眾以及價格合理的房地產(chǎn)項目不會造成很大的影響。同時相關優(yōu)惠政策正帶動整個貴陽市房產(chǎn)市場，如井噴式的發(fā)展。
貴陽典型樓盤分析
提及貴陽的樓盤，不得不用“三個大字”來概括，第一總面積大;第二總投資成本大;第三銷售量大(包括人多、房子多);
1、其中最典型樓盤要歸屬于貴陽花果園項目，被譽為“中國第一大盤”，該項目總占地面積6000余畝，總建筑面積1830萬㎡，其中1230萬㎡住宅，200萬㎡商業(yè)，200萬㎡辦公，200萬㎡公建，分為彭家灣地塊和五里沖地塊。該項目建成后將容納30萬人口，據(jù)了解，改項目屬于民生工程，目前貴州省最大的舊城棚戶區(qū)改造項目，拆遷戶數(shù)21000多戶，拆遷面積400萬㎡，受到國家的領導人，政府單位大力支持，由于地理位臵優(yōu)越、開發(fā)成本低，房價明顯低于市場價格，總銷售量占整個貴陽市50%的份額。并且受到地方優(yōu)惠政策影響，銷售明顯高于貴陽其他項目，可以說是壟斷了半個貴陽市房地產(chǎn)市場。經(jīng)走訪調查，目前該樓盤剩余不足5000套住宅、銷售均價4200元/㎡，平均每天銷售300套左右，如此龐大的銷售率，在整個中國比較罕見，分析因素：1、市場剛性需求量大，2、受政策和政府主導支持項目，
3、價格低于市場價，綜合性價比高。 2、其二典型樓盤：由中天城投集團全力打造的“中天未來方舟”項目位于貴陽新區(qū)，是西南地域唯一集溫泉養(yǎng)生、游樂度假、商務休閑和高尚人居等功能為一體的國際生態(tài)綜合型高端地產(chǎn)項目，未來建成后將成為貴陽城市副中心。該項目建設用地5600畝，建成后常住人口約17萬人，包括旅游板塊、高端人居板塊、生態(tài)景觀板板，有大型主題公園、五星級溫泉度假酒店、綜合型療養(yǎng)醫(yī)院、大劇場、室內滑雪場、海洋館等。區(qū)內包括貴州省建筑高度地標建筑群、近50萬平方米旅游綜合商業(yè)，70萬平方米大型生態(tài)辦公集群，白金五星級酒店群落。除此之外，“未來方舟”還將作為全國的生態(tài)與科技試點項目，
使用同層排水、風力發(fā)電、中水回用、呼吸式幕墻、能源監(jiān)測管理系統(tǒng)、戶式垃圾處理等先進高端技術。該項目與花果園項目形成強烈對比，如果說花果園項目屬于需求性項目，那么該項目就屬于改善性項目，據(jù)了解，該項目總銷售量占貴陽房地產(chǎn)市場的17%，最高月銷售總量1500套，平均日銷售總量為100套左右，由此可見如此高端的產(chǎn)品也是未來市場的發(fā)展需要。分析因素：1、市場剛需，人們居住品質的不斷提高，2、完善的配套、高端的技術加完美的規(guī)劃設計。 綜合分析：貴陽樓市“以價換量”特征顯著，最典型樓盤花果園項目，今年除了在售的超過10個100萬平方米的大盤將推出大量新房源外，多個響當當?shù)膶嵙Φ拈_發(fā)商、多個幾百萬方甚至超千萬方的大盤齊聚貴陽，一場貴陽樓市前所未有、全國樓市也不多見的“大盤之戰(zhàn)”即將拉開序幕。在超大盤和資金壓下，一些樓盤并沒有一味走“以價換量”路線，而是通過提升產(chǎn)品品質，走與超大盤不一樣的差異化產(chǎn)品路線，滿足改善性購房群體的居住需求。中鐵逸都國際、俊發(fā)城在逆市中實現(xiàn)了價位不低的花園洋房熱銷，成為走差異化市場道路的成功案例，充分說明品質優(yōu)越的住宅產(chǎn)品始終是樓市的稀缺品。那么如此之多超100萬平方米的大盤為何齊集貴陽?分析因素：1、國家對當?shù)胤康禺a(chǎn)的支持起主導作用，加之當?shù)胤康禺a(chǎn)政策相對寬松，尤其是減免契稅等優(yōu)惠政策。2、國家的領導人親臨市查，要求大批改造棚戶區(qū)和舊城改造，造成剛需加緊。3、貴陽是新星中的發(fā)展城市，外來人口和當?shù)厝丝诰幼⌒枨罅吭诓粩嗌仙?/p>
3、其它樓盤分析
(1)天譽城：由貴州譽浚房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，該公司隸屬廣州天譽臵業(yè)控股有限公司下屬子公司，是一家外來上市公司。項目位于貴陽省的政府北門上行800米，緊鄰國家級順海公園，項目總規(guī)劃面積15.6萬㎡，總建面58萬㎡，33層、38層超高層，總規(guī)劃戶數(shù)4754戶，容積率：3.5.項目配套設施一所幼兒園、一所小學，超市，餐飲，休閑會所，藥房，干洗店，體育設備等公共設施齊全，小區(qū)門口還有公交車中專站，交通便利，車位配比1：1。同時三期也將擁有獨立的沿街商業(yè)街，增加配套的同時，也將住宅退后，與交通干道隔絕開，其完善的配套也創(chuàng)造一種全新的主城公園生活。目前該項目一期、二期已經(jīng)入住，三期已封頂正在認籌，銷售均價：5000元/㎡，認籌優(yōu)惠1000低10000元。車位只租不賣，租金200每/月，車位管理費用50元/月。
分析：該項目優(yōu)勢：位臵優(yōu)越，交通便捷，小區(qū)配套完善，靠近公園濕地，居住外圍壞境優(yōu)美，價位適宜。項目劣勢：容積率高，四面環(huán)山，樓盤整體空間局促。
(2)中大國際廣場：項目處于貴陽云巖區(qū)大營坡鹿沖關路，金陽新區(qū)與老城區(qū)交匯處，由貴州本地企業(yè)貴州中大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，項目總占地35461平米，總建面37萬方，容積率7.0，車位配比：1:1.5。集購物、娛樂、休閑生活中心，新型居住、生活、商業(yè)平臺，擁有20xx多戶高品質住宅，近70000平方米商業(yè)體量。項目配套建設10000㎡的市民休閑廣場，目前該項目已
經(jīng)建成，并成功引進沃爾瑪超市，屬于現(xiàn)房銷售。住宅銷售均價：5800元/㎡，地下沃爾瑪周邊商業(yè)銷售價格：2萬/㎡至3萬/㎡，車位只租不賣，租金300-400元/月，車位管理費：80元/月。 分析：該項目優(yōu)勢：屬于城中心樓盤，位臵優(yōu)越，商業(yè)完善，商業(yè)價值巨大。劣勢：容積率高，綠化率低，臨近高速公路，居住壞境質量差。銷售策略上，該樓盤住宅部分分批銷售，每月僅開放幾套房源，銷售完畢再放出批次房源，并且選引進商業(yè)部分，待商業(yè)成熟完善后，帶動住宅銷售。
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