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黃山市物業(yè)服務收費管理實施細則全文
為規(guī)范我市物業(yè)服務收費行為，保障業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，根據(jù)國務院《物業(yè)管理條例》、《安徽省物業(yè)管理條例》和國家發(fā)改委、建設部《物業(yè)服務收費管理辦法》、《安徽省城市物業(yè)服務收費管理實施辦法》等有關規(guī)定，結合我市實際，制定《黃山市物業(yè)服務收費管理實施細則》(試行)，并經(jīng)市政府審議通過，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認真貫徹執(zhí)行。
第一條 為規(guī)范本市物業(yè)服務收費行為，保障業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，根據(jù)國務院《物業(yè)管理條例》、《安徽省物業(yè)管理條例》和國家發(fā)改委、建設部《物業(yè)服務收費管理辦法》、《安徽省城市物業(yè)服務收費管理實施辦法》等有關規(guī)定，結合我市實際制定《黃山市物業(yè)服務收費管理實施細則》。以下簡稱《細則》。
第二條 本《細則》適用于本市行政區(qū)域內(nèi)具有物業(yè)管理資質(zhì)企業(yè)的物業(yè)服務收費管理。
第三條 本《細則》所稱物業(yè)服務收費，是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定的服務內(nèi)容，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行日常維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主和物業(yè)使用人所收取的費用。
第四條 政府提倡業(yè)主或業(yè)主委員會通過市場競爭機制選擇物業(yè)管理企業(yè);鼓勵物業(yè)管理企業(yè)開展正當?shù)膬r格競爭，禁止價格欺詐，促進物業(yè)服務費用通過市場競爭形成。
第五條 市價格主管部門會同市房地產(chǎn)行政主管部門負責全市物業(yè)管理服務收費管理與監(jiān)督, 制定屯溪中心城區(qū)物業(yè)服務等級收費標準。區(qū)縣價格主管部門會同區(qū)縣房地產(chǎn)行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務收費的監(jiān)督和管理。
第六條 物業(yè)服務收費實行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價。住宅物業(yè)綜合服務費、小區(qū)車輛停放管理費、裝飾裝修垃圾清運費等實行政府指導價。非住宅物業(yè)服務收費實行市場調(diào)節(jié)價。
第七條 住宅物業(yè)綜合服務費實行等級管理。市、縣(區(qū))價格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門，根據(jù)行業(yè)平均成本和當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平，制定物業(yè)管理服務分等定級辦法、收費標準和浮動幅度，并定期調(diào)整和公布。等級收費標準二年向社會公布一次。
電梯、水泵、中央空調(diào)等運行費、維修、維護費用除物業(yè)服務合同另有約定外應納入代收代交費用，由物業(yè)管理企業(yè)單獨列帳，按實際支出費用和約定方式單獨建帳，合理分攤。具體分攤方式由業(yè)主委員會經(jīng)業(yè)主大會同意后與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商確定。業(yè)主委員會成立前，由開發(fā)建設單位與物業(yè)管理企業(yè)在前期物業(yè)服務合同中約定。
第八條 業(yè)主或業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或酬金制等形式約定物業(yè)服務費用。
包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用，盈虧均由物業(yè)管理企業(yè)承擔的物業(yè)服務計費方式。
酬金制是指在預收的物業(yè)服務資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出，結余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。
第九條 建設單位與物業(yè)買受人簽訂的房屋買賣合同，應當約定前期物業(yè)管理的企業(yè)、服務內(nèi)容、服務標準、收費標準、計費方式及計費起始時間等內(nèi)容，涉及物業(yè)買受人共同利益的約定應當一致。
前期物業(yè)管理綜合服務收費標準，參照物業(yè)服務等級和相應等級收費標準，由建設單位與物業(yè)管理企業(yè)在前期物業(yè)管理合同中予以明確，并作為購房合同的附件，向購房者進行明示。雙方約定不成的，按管理權限報價格主管部門審定。
成立業(yè)主委員會的住宅小區(qū)，具體收費標準由業(yè)主大會或授權的業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務等級和相應的收費標準在物業(yè)服務合同中約定。雙方約定不成的，按管理權限報價格主管部門審定。
別墅小區(qū)物業(yè)管理綜合服務收費標準，由物業(yè)管理企業(yè)與物業(yè)買受人合同約定。雙方約定不成的，按管理權限報價格主管部門審定。
第十條 業(yè)主、使用人自辦理物業(yè)交付使用手續(xù)次月起，按合同約定交納物業(yè)管理服務費。納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未售出或者因開發(fā)建設單位原因未按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)管理服務費用由開發(fā)建設單位全額交納。
對五保戶和生活低保的住戶，經(jīng)業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)雙方商定，可以減收或者免收物業(yè)綜合服務費用。
第十一條 物業(yè)服務費以法定產(chǎn)權面積(房屋所有權證登記的建筑面積)計算，其中頂層躍層和閣樓按法定產(chǎn)權面積的一半收費，儲物間、柴房不收費，車庫按標準收費;未辦理產(chǎn)權證的以售房合同中房屋建筑面積或房產(chǎn)測繪部門實測的房屋建筑面積計算。
物業(yè)管理服務費按月收取，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)約定預收物業(yè)服務費的，預收期限不得超過六個月。
第十二條 利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營性活動的，應當在征得相關業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)的書面同意后，由物業(yè)管理企業(yè)向有關部門辦理報批手續(xù)。在扣除物業(yè)管理企業(yè)代辦費用后，應當將業(yè)主所得收益30%用于補貼物業(yè)管理公共服務費，70%納入專項維修資金，但業(yè)主大會另有決定的除外。
第十三條 物業(yè)小區(qū)內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、環(huán)衛(wèi)、通信、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收上述費用的，雙方應當簽訂有償服務合同，由物業(yè)管理企業(yè)向委托單位收取手續(xù)費。不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。
第十四條 業(yè)主、使用人裝飾裝修房屋的，裝修單位(或裝修人)應在裝飾裝修前與物業(yè)管理企業(yè)簽訂裝飾裝修管理協(xié)議，服從物業(yè)管理企業(yè)的管理。裝飾裝修垃圾清運，按建筑面積計算，每平方米收費2元。
物業(yè)管理企業(yè)不得向業(yè)主和裝修單位收取任何形式的裝飾裝修保證金。
第十五條 房屋出租或以其他方式交他人使用的，物業(yè)服務費用由業(yè)主或物業(yè)使用人按約定交納，業(yè)主負連帶交納責任。物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權或使用權轉移時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應當及時結清物業(yè)服務費用，未結清物業(yè)管理服務費的，房地產(chǎn)管理部門有權不予辦理產(chǎn)權轉移相關手續(xù)。
業(yè)主、使用人應當按照物業(yè)服務合同的約定按時足額交納物業(yè)服務費用。違反物業(yè)服務合同約定逾期不繳納服務費用的，業(yè)主委員會應當督促其限期交納;逾期仍不繳納的，物業(yè)管理企業(yè)可以依法追繳。
第十六條 物業(yè)管理服務收費實行明碼標價制度。物業(yè)管理企業(yè)收費前，應當按照價格主管部門的規(guī)定，將服務內(nèi)容、服務標準、收費項目以及收費標準在服務區(qū)域內(nèi)的醒目位置公示。
第十七條 實行政府指導價的物業(yè)服務收費實行收費許可證制度。物業(yè)管理企業(yè)在實施住宅小區(qū)服務收費前，必須按規(guī)定向價格主管部門申請《安徽省經(jīng)營性服務收費許可證》，亮證收費。
第十八條 價格主管部門和物業(yè)管理行政主管部門應當加強對物業(yè)管理企業(yè)的服務內(nèi)容、服務質(zhì)量和收費項目、標準、收費行為的監(jiān)督。物業(yè)管理企業(yè)違反價格法律、法規(guī)和規(guī)定的，由政府價格主管部門依據(jù)《中華人民共和國價格法》和《價格違法行為行政處罰規(guī)定》等法律法規(guī)予以處罰。
第十九條 本《細則》自2007年 7月 1日起施行。原來已經(jīng)價格和房地產(chǎn)主管部門核定等級和收費標準的老物業(yè)小區(qū)，改善相關條件和服務，確需調(diào)整收費標準的，按照本《細則》規(guī)定，經(jīng)業(yè)主委員會同意后調(diào)整。
第二十條 本《細則》由市價格主管部門會同市房地產(chǎn)行政主管部門負責解釋。
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