物流園區(qū)運營模式深度剖析

時間：2024-09-28 02:55:50 物流管理我要投稿

相關推薦

物流園區(qū)運營模式深度剖析

　　引導語：當前，城市建設物流園區(qū)如火如荼，但物流園建設好以后，該怎么運營?政府和企業(yè)在其中又扮演什么樣的角色?下面是yjbys小編為你帶來的物流園區(qū)運營模式深度剖析，希望對你有所幫助。

　　物流園區(qū)運營模式深度剖析1

　　一國內外物流園區(qū)建設運營模式分析

　　1模式分類

　　國內外物流園區(qū)現(xiàn)有的建設運營模式從大體上可以分為3類：建設運營一體化模式、建設運營相分離模式、建設運營交叉型模式。

　　建設運營一體化模式

　　可分為“政府-政府”模式、“企業(yè)-企業(yè)”模式。這兩種模式雖然都是建設運營一體化，但是在實踐中還是有很多不同之處，兩者最大的區(qū)別就在于一個是由政府完全負責，而另一個是企業(yè)完全負責。

　　“政府-政府”模式。這種模式的園區(qū)一般實行自上而下的模式，由政府負責物流園區(qū)的統(tǒng)一規(guī)劃，政府的財政全額投資建設園區(qū)，包括園區(qū)基礎設施的建設和物流園區(qū)運營管理都由政府組織進行。政府在物流園區(qū)的開發(fā)建設中既是基礎條件的創(chuàng)造者，又是運作秩序的維護者，政府在園區(qū)的建設中始終起著關鍵作用。

　　“企業(yè)-企業(yè)”模式。這種模式是政府將土地或現(xiàn)有設施設備以租賃或出讓的形式給企業(yè), 而后由企業(yè)進行物流園區(qū)的開發(fā)建設，再由該企業(yè)進行物流園區(qū)的管理組織。物流園區(qū)的開發(fā)建設完全是企業(yè)行為，吸納各方面投資，無論是國有、集體，還是民營、私有或者是上市公司、社會個人都可以投資，成立物流園區(qū)開發(fā)建設有限公司，負責物流園區(qū)的開發(fā)建設，并負責物流園區(qū)的運營管理或者成立專門的物流園區(qū)運營企業(yè)來負責運營。雖然是企業(yè)自行發(fā)起成立的組織，但他們大多需要得到政府在各種政策上的支持。

　　建設運營相分離模式

　　主要以“政府-企業(yè)”模式為主。該模式由政府負責物流園區(qū)的規(guī)劃，政府的財政拿出一部分資金用于物流園區(qū)的重大基礎設施建設;

　　而物流園區(qū)的其他配套設施建設及運營管理則完全是由股份公司來完成，政府所扮演的只是物流園區(qū)建設投資者的角色，并不參與物流園區(qū)的運營管理，物流園區(qū)的日常經濟活動及各項管理都由企業(yè)來完成。

　　建設運營交叉型模式

　　主要有“政府企業(yè)合作—企業(yè)”、“政府—政府企業(yè)合作”和“政府企業(yè)合作-政府企業(yè)合作”三種模式。它們的共同特點是由政府單獨投資或者與企業(yè)按合適的比例共同投資建設物流園區(qū)的重大基礎設施及其他配套設施，然后企業(yè)單獨運營或者與政府合

　　二模式比較

　　建設運營一體化模式共同的特點是建設與運營的主體相同，并且在建設與運營過程中單獨承擔的風險較大。

　　“政府-政府”模式的特點是有充足的資金來源及相關政策支持，但易造成政府承擔風險過大，并且由政府來運營會使得園區(qū)缺乏市場競爭力，一般建議在地區(qū)物流需求量較大，區(qū)域優(yōu)勢明顯等情況下采用。

　　“企業(yè)-企業(yè)”模式的特點是能形成項目籌資、建設、運營、還貸等責任完整和科學的項目管理體制及機制，尤其是對建設成本產生預算硬約束，但與前一種模式相比，沒有政府大比例投資的有力支持，項目法人對于建設和運營的巨額資金籌集有較大的難度，同時巨額的沉淀成本給法人帶來巨大的財務壓力和經營風險。

　　建設運營相分離模式的主要優(yōu)點是可以規(guī)范化運作物流園區(qū)，即使入駐方與建設方重疊也不會導致不正當競爭。缺點是企業(yè)在物流園區(qū)的經營管理中需要單獨承擔風險，在物流園區(qū)運作中的利潤分配易出現(xiàn)分歧，并且物流園區(qū)管理企業(yè)易受到開發(fā)主體的干擾。

　　建設運營交叉型模式在一定程度上緩解了一體化模式與相分離模式特點中的缺點，是對它們的'一種交叉與綜合。

　　“政府企業(yè)合作-企業(yè)”模式的主要特點是在物流園區(qū)的建設過程中能夠保證充足的資金來源和相關的政策支持，但在物流園區(qū)的運作過程中的利潤分配易出現(xiàn)分歧，這種模式可以緩解建設主體對物流園區(qū)管理企業(yè)的干擾。

　　“政府-政府企業(yè)合作”模式的主要特點是可以享受政府的相關政策支持，但政府在物流園區(qū)的建設過程中需要單獨承擔風險。

　　“政府企業(yè)合作-政府企業(yè)合作”模式的主要特點是有充足的資金來源及相關政策支持，在物流園區(qū)建設與運營過程中的風險可以共擔，收益可以共享，符合市場競爭的需要。

　　三物流園區(qū)的建設運營模式案例分析

　　國內外物流園區(qū)建設運營模式大都是參照上述幾種模式進行的，但在具體的規(guī)劃、建設實踐中，應該根據擬建園區(qū)的功能、性質、基礎條件、當地政府的財政狀況和政策導向、有無開發(fā)引導的主體企業(yè)等不同特征和具體條件，采用不同的建設運營模式。下面選取成都市新都物流中心、遂寧市金家物流園區(qū)和傳化物流基地這三個成功的案例進行分析，這對于許多物流園區(qū)的建設運營具有良好的借鑒意義。

　　1 成都市新都物流中心

　　新都位于成都北大門，區(qū)位得天獨厚，優(yōu)勢明顯，是發(fā)展現(xiàn)代物流之最佳區(qū)域，是發(fā)展現(xiàn)代公路物流的天然良港。

　　成都繞城高速公路以北、新都興城大道以南。新都物流中心是成都市物流發(fā)展體系中的重要組成部分，是全國現(xiàn)代物流網絡中的一個重要節(jié)點，立足成都、服務四川、輻射西部、聯(lián)結全國，集信息網絡、商業(yè)配送、展示交易、貨物倉儲、貨物集散、貨運站場為一體。

　　園區(qū)規(guī)劃有倉儲配送、公路貨運集散區(qū)、商務信息服務區(qū)、商業(yè)貿易區(qū)及配套居住區(qū)五大功能區(qū)。新都物流中心由成都市政府、新都區(qū)政府和企業(yè)共同投資建設，選用“政府搭臺、企業(yè)唱戲、市場運作”的建設運營模式，也就是前面所說的建設運營相分離的“政府-企業(yè)”模式。政府負責建設物流中心縱橫主骨架網絡和大件路復線中心段，搞好水、電、氣、通訊等設施配套，然后按規(guī)劃分區(qū)進行招商。新都物流中心管委會負責對中心進行日常管理，而入駐企業(yè)負責自己的基礎設施建設，自主運營。

　　2 遂寧市金家物流園區(qū)

　　遂寧市金家物流園坐落于國道318線旁，園區(qū)規(guī)劃有TOD核心區(qū)、綜合物流區(qū)、生態(tài)居住區(qū)、加工與倉儲區(qū)、工業(yè)與物流發(fā)展區(qū)和綜合商貿帶等6大功能區(qū)。

　　金家物流園區(qū)由遂寧市政府、船山區(qū)政府、企業(yè)和社會共同投資開發(fā)，實行“政府引導、市場運作、滾動發(fā)展”的建設運營模式，即建設運營交叉型模式中的“政府企業(yè)合作-政府企業(yè)合作”模式。

　　金家物流中心管委會負責園區(qū)建設運營，園區(qū)運營管理組織機構將采用現(xiàn)代公司制度，在運行中始終堅持“政企分開，市場運作”，獨立對進行園區(qū)開發(fā)建設、招商引資和運營管理，提出了“政府搭臺，企業(yè)唱戲，統(tǒng)一規(guī)劃，分步實施，完善配套，搞好服務”的建設原則。

　　3 成都傳化物流基地

　　成都傳化物流基地——位于成都市東北部的新都物流中心，是該中心的重要組成部分，由浙江傳化集團投資建設，并由該集團組建成都傳化物流基地有限公司負責具體運營，距成都市區(qū)9公里，擁有立體交通圈優(yōu)勢，東臨貨運大道，南至毗河，西靠成德大件路，北至緯一路。

　　成都傳化物流基地總規(guī)劃面積1150畝，總建筑面積60萬平方米，總投資15億，集信息交易、停車、倉儲、配送、零擔專線、物流商務、配套服務等功能于一體，秉承傳化物流“一站式”服務的一貫經營理念，對入駐企業(yè)提供包括“信息、交易、設施設備、廣電通訊、技術支持、咨詢教育、工商、財稅、銀行、保險、郵局、后勤生活配套等一流的服務，為入駐物流企業(yè)創(chuàng)造一個信息化、網絡化、集約化的高效率公共性運營平臺。

　　靜態(tài)停車5000輛，日流動車輛8000輛，整合50萬輛社會車輛。規(guī)劃建設運營200多條零擔快運專線，服務網絡覆蓋全國28個省市自治區(qū)，服務網點遍布220多個中心城市，開啟了西部零擔快運行業(yè)新時代。

　　基地建有8萬多平方米的信息交易大樓，可容納1300多家的第三方物流企業(yè)入駐，通過信息交易大廳中的電子大屏幕，入駐的物流企業(yè)可以發(fā)布貨運信息�；厝嫱度脒\營后，日發(fā)布信息量可以達到12000條。屆時，作為西南地區(qū)最大的公路貨運信息超市，基地內物流企業(yè)年承載貨物可達2100萬噸。

　　物流園區(qū)運營模式深度剖析2

　　物流園區(qū)是指在物流作業(yè)集中的地區(qū)，在幾種運輸方式銜接地，將多種物流設施和不同類型的物流企業(yè)在空間上集中布局的場所，也是一個有一定規(guī)模的和具有多種服務功能的物流企業(yè)的集結點。其包括8個功能：綜合功能、集約功能、信息交易功能、集中倉儲功能、配送加工功能、多式聯(lián)運功能、輔助服務功能、停車場功能。

　　一、物流園區(qū)運營情況

　　一般的說，由政府設立的物流園區(qū)管委會及其投資的管理公司作為經營主體。如果該園區(qū)是企業(yè)獨自投資的，則由企業(yè)作為經營主體。在國外，有入住企業(yè)共同成立的委員會經營，也有投資方進行經營的。

　　園區(qū)的收入來源主要是土地的級差收入、辦公樓、市場攤位租金、庫房貨場租金、設施設備租金、物業(yè)管理費、信息服務費、中介費、物流業(yè)務收入等。

　　根據問卷調查結果數據，從全國總體看，庫房/貨場租金、辦公樓租金仍然是目前物流園區(qū)的'主要收入來源，排在前兩位;也有部分園區(qū)依靠土地增值、稅收優(yōu)惠、國家扶持資金等�？上驳氖�，各種增值服務收入已經開始成為園區(qū)重要的收入來源。

　　在投入運營的園區(qū)中，50%左右的入駐企業(yè)收入以物流業(yè)務為主。其中，28.5%的園區(qū)入駐企業(yè)物流業(yè)務占總收入的比值達90%以上。越來越多的園區(qū)開始利用自身平臺優(yōu)勢，整合當地物流資源，介入物流業(yè)務活動。物流園區(qū)自身收入從物業(yè)收入向物流業(yè)務收入、商品貿易收入等多元化方向發(fā)展。調查數據顯示，69%的園區(qū)收入中有物流業(yè)務收入，37%的園區(qū)從事商品貿易，還有53%的園區(qū)開拓了其他業(yè)務。

　　二、物流園區(qū)盈利模式

　　1、土地增值

　　對于園區(qū)全部者與經營者來說，均將從土地增值中獲取巨大收益。全部者(即初期投資者)從政府手中以低價購得土地，等完成初期基礎39設施設備建設后，地價將會有一定的升值，而到物流園區(qū)正式經營后，還將大幅上漲。對于經營者(即物流經營商)來說，土地的增值將能增加其土地、倉庫、房屋等出租收入。在日本，運作最為成功的東京物流組團，其物流園區(qū)的主要贏利即來自土地價值的增加。

　　2、出租收入

　　園區(qū)全部者與經營者按一定比例對出租收入進行分配。

　　①倉庫租賃費用:經營者將園區(qū)內所建筑的大型現(xiàn)代化倉儲設施設備租給一些第三方物流商、生產型企業(yè)等:從中收取租金，這是出租收入主要來源之一。

　　②設備租賃費用:將園區(qū)內一些主要的交通設施設備如鐵路專用線、物流設備如裝卸、運輸設備等租給園區(qū)內企業(yè)運用，收取租金。

　　③房屋租賃費用:主要包含園區(qū)里面一些辦公大樓及用作各種其余用途的房屋租金。

　�、芡＼噲鍪召M:物流園區(qū)憑借壯大的信息功能，吸引眾多運輸企業(yè)入駐，園區(qū)內建筑現(xiàn)代化停車場，也將收取一定的停車費用。

　�、萜溆喙芾碣M用:包含物業(yè)管理費等其余費用。

　　3、服務費用

　　①信息服務費用:這是最主要的服務費用之一。

　�、谂嘤柗⻊召M用：利用物流園區(qū)運作的成功經驗及相關的物流發(fā)展資訊的優(yōu)勢，開展物流人才培訓業(yè)務，從中收取培訓費用。

　�、廴谫Y中介費用：園區(qū)經營商通過介紹投資者進駐園區(qū)，從中收取中介費用。

　�、芷溆喾⻊召M用包含技術服務、體系設計等服務費用。