解除房屋租賃合同須知

　　房屋租賃還是比較常見的，為了讓大家避免不必要的糾紛和麻煩，下面為大家介紹解除房屋租賃合同須知，僅供參考哦!

解除房屋租賃合同須知

　　一、解除權(quán)的行使

　　1、“通知”并非解除之訴的前置程序

　　《合同法》第九十六條第一款

　　當(dāng)事人一方依照本法第九十三條第二款、第九十四條的規(guī)定主張解除合同的，應(yīng)當(dāng)通知對方。合同自通知到達(dá)對方時解除。對方有異議的，可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)解除合同的效力。

　　編者以為，上述條文僅是表示解除合同的途徑不僅可通過訴訟/仲裁方式，還可以通過“通知”的方式進(jìn)行，以求雙方更為友好地解決問題。故“通知”并非提起解除合同之訴的前置程序，在處理房屋租賃關(guān)系上，直接提起訴訟/仲裁解決合同解除問題有著不少利益考量的因素。

　　租賃合同屬繼續(xù)性合同，假定承租人采用通知方式要求解除合同，一旦出租人拒收或無視該通知，承租人將陷于不利的境地，解除權(quán)的行使正當(dāng)與否尚不可知，最終仍須通過訴訟/仲裁解決。

　　法律賦予了收到解除通知一方三個月的異議期，若發(fā)通知一方確是守約方，三個月的異議期顯然過長，使權(quán)利長期處于不明的狀態(tài)。

　　合同的法定解除權(quán)是當(dāng)事人的權(quán)利，應(yīng)當(dāng)允許權(quán)利人采取合適的方式行使，只要該行使沒有違反法律的禁止性規(guī)定和侵害第三人的利益。

　　2、解除權(quán)的除斥期間

　　《合同法》第九十五條

　　法律規(guī)定或者當(dāng)事人約定解除權(quán)行使期限，期限屆滿當(dāng)事人不行使的，該權(quán)利消滅。

　　法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定解除權(quán)行使期限，經(jīng)對方催告后在合理期限內(nèi)不行使的，該權(quán)利消滅。

　　出租人若催告承租人履行支付租金義務(wù)的，雖然法律未明確規(guī)定“合理期限”的區(qū)間，所謂舉重以明輕，可參照最高院關(guān)于商品房買賣的司法解釋，將合理期限界定為三個月;若沒有進(jìn)行催告的，則可參照該司法解釋的規(guī)定，確定該期間為一年。

　　《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條第二款規(guī)定：法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定，經(jīng)對方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個月。對方當(dāng)事人沒有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使;逾期不行使的，解除權(quán)消滅。

　　二、解除權(quán)的適用

　　符合《合同法》所規(guī)定的法定解除或雙方約定解除條件的，當(dāng)事人之間的房屋租賃關(guān)系隨之解除自無異議。但是，在某些特定的情況下，對于房屋租賃合同不完全符合法定或約定的解除條件，但實際上確實無法繼續(xù)履行的，解除合同或許是更為“經(jīng)濟(jì)”的解決方式。

　　三、合同解除的時間

　　在處理房屋租賃糾紛時，經(jīng)常會遇到的一個重要問題就是該如何認(rèn)定房屋租賃合同的解除時間，這個時間點關(guān)系到裁判者對于租賃關(guān)系存在與否、存在期限的判斷，因而關(guān)系到合同各方當(dāng)事人的切身利益，具有重大的法律意義。但對于這個問題，由于法律并沒有對此作出明確的規(guī)定，裁判實踐中存在不同的認(rèn)定方法與思路。而小編認(rèn)為上海高院針對此問題的解答為解決此類問題提供了一個不錯的參考，實踐中亦可參照適用。

　　1、訴訟之前，雙方當(dāng)事人協(xié)商解除合同的，協(xié)商解除之日為合同解除之日;

　　2、一方當(dāng)事人行使合同解除權(quán)，對方有異議提起訴訟，經(jīng)法院審理后認(rèn)為行使合同解除權(quán)并無不當(dāng)?shù)�，解除合同通知送達(dá)之日即為合同解除之日;

　　3、一方當(dāng)事人行使合同解除權(quán)，對方有異議提起訴訟，經(jīng)法院審理認(rèn)為該當(dāng)事人無合同解除權(quán)，但雙方當(dāng)事人在訴訟中均同意解除合同的，可以在判決或調(diào)解書中明確合意解除之日為合同解除之日。

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