個(gè)人二手房交易將繳納增值稅
二手房交易市場(chǎng)我想大家都不陌生，但是在這里還是想跟大家說(shuō)一下二手房交易到底是指什么?二手房交易是指已經(jīng)在房地產(chǎn)交易中心備過(guò)案、完成初始登記和總登記的、再次上市進(jìn)行交易。二手房是相對(duì)開(kāi)發(fā)商手里的商品房而言的，是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易二級(jí)市場(chǎng)的俗稱，包括商品房、允許上市交易的二手公房(房改房)、解困房、拆遷房、自建房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房。首先我們先肯定一點(diǎn)，就是二手房交易存在是合理的，很多家庭出于改善居住環(huán)境的目的，在原有住房居住一段時(shí)間之后，會(huì)選擇更加適合家庭需要的戶型，而原有房屋則需要被轉(zhuǎn)手，這是正常的二手房交易市場(chǎng)。然而現(xiàn)在的二手房交易市場(chǎng)中更多的群體是炒房者。
因?yàn)榱魍](méi)有限制，很多人看中房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的商機(jī)，進(jìn)行投資之后轉(zhuǎn)手，在房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷被看好的這樣一個(gè)環(huán)境中，我們看到，北上廣深等一線城市的房?jī)r(jià)不斷飆升，這其中有供需關(guān)系所影響，另一方面?zhèn)�人觀點(diǎn)和炒房團(tuán)的關(guān)系也不可忽視。最新消息顯示，國(guó)稅總局局長(zhǎng)王軍表示：個(gè)人二手房交易將繳納增值稅。其實(shí)這只是稅制改革的一部分。相關(guān)信息顯示：根據(jù)政府工作報(bào)告的要求，今年5月1日要全面落實(shí)“營(yíng)改增”，而這次營(yíng)改增首次涉及到自然人繳納增值稅征管，而二手房交易是一種的一項(xiàng)，但是我想也是目前大家較為關(guān)注的一項(xiàng)，所以才拿出來(lái)細(xì)說(shuō)。
其實(shí)，稅制改革是一項(xiàng)比較長(zhǎng)遠(yuǎn)的政策，而在去庫(kù)存的政策引導(dǎo)之下，征收二手房增值稅似乎會(huì)將房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售朝著正確的剛需方向引導(dǎo)，減少炒房團(tuán)的規(guī)模。那么實(shí)際上真的會(huì)產(chǎn)生這種效果嗎?炒房團(tuán)真的會(huì)怕了嗎?如果買不起房，有住房需求的人就會(huì)選擇剛需，而在大城市炒房團(tuán)似乎極少會(huì)因?yàn)楦鞣N情況受到影響。營(yíng)改增之后，二手房交易需要繳納增值稅，這個(gè)稅還是要算在房?jī)r(jià)里，炒房團(tuán)只要提高房?jī)r(jià)就可以了。所以很簡(jiǎn)單，大家就知道二手房交易繳納增值稅并不能影響二手房市場(chǎng)的整體情況，對(duì)于樓市整體去庫(kù)存沒(méi)有什么影響。
所以，大家千萬(wàn)別想著因?yàn)檫@一信息的影響而覺(jué)得房?jī)r(jià)會(huì)呈現(xiàn)回落。但是針對(duì)現(xiàn)在一線城市炒房熱的情況，國(guó)家還是會(huì)采取一定手段的。最新消息顯示：央行：首付不能借;中國(guó)繼續(xù)保持穩(wěn)健的貨幣政策，沒(méi)必要過(guò)度刺激;不良資產(chǎn)證券化發(fā)展需謹(jǐn)慎;理想的監(jiān)管體制還在探索中;互聯(lián)網(wǎng)金融要加強(qiáng)監(jiān)管。這樣的舉措意在維持經(jīng)濟(jì)的整體穩(wěn)定。但是也在一定程度上會(huì)穩(wěn)定當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)熱發(fā)展。本就已經(jīng)是貸款購(gòu)房了，如果說(shuō)連首付都是存在杠桿的，那么出現(xiàn)資金鏈斷裂的可能性是很大的，會(huì)影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。
而另一方面，房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱必然制約其他行業(yè)的需求，為了整體的經(jīng)濟(jì)發(fā)展平衡，國(guó)家也會(huì)采取一定的措施去調(diào)整當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀。我的觀點(diǎn)：由于現(xiàn)在信息比較多，充斥著人們的眼球，希望大家能夠理性的看待市場(chǎng)的整體情況。
專家：“營(yíng)改增”后應(yīng)該不會(huì)增加購(gòu)房負(fù)擔(dān)
營(yíng)業(yè)稅改成了增值稅，會(huì)導(dǎo)致老百姓買賣二手房的負(fù)擔(dān)增加嗎?這無(wú)疑是很多人都關(guān)心的話題。中國(guó)人民大學(xué)財(cái)政金融學(xué)院教授朱青解釋說(shuō)，“營(yíng)改增”之后只是稅種和計(jì)稅方式的替代，并不會(huì)增加普通老百姓的購(gòu)房負(fù)擔(dān)。
按照財(cái)政部網(wǎng)站2015年3月30號(hào)發(fā)布的《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知》，從2015年3月31日起，個(gè)人轉(zhuǎn)賣已購(gòu)普通住房，免征營(yíng)業(yè)稅的期限由購(gòu)房超過(guò)5年下調(diào)為超過(guò)2年。也就是說(shuō)，購(gòu)買超過(guò)2年的普通住房免征營(yíng)業(yè)稅;購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外出售則全額征收營(yíng)業(yè)稅;購(gòu)買超過(guò)2年的非普通住房按照其銷售收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅。
朱青表示，營(yíng)業(yè)稅原來(lái)是5%，增值稅法規(guī)定不經(jīng)常發(fā)生增值稅納稅義務(wù)的單位和個(gè)人從事增值稅銷售活動(dòng)，按小規(guī)模納稅人處理，小規(guī)模納稅人的征收辦法就是3%的征收率。所以老百姓銷售二手房，是稅收負(fù)擔(dān)的下降。
不過(guò)，除了營(yíng)業(yè)稅取消后二手房交易的增值稅之外，個(gè)人購(gòu)買二手房的綜合稅負(fù)成本是升是降，則需要等待相關(guān)細(xì)則出臺(tái)后再做判斷，不同的人情況可能也不一樣。
上海財(cái)經(jīng)大學(xué)教授胡怡建表示，至于個(gè)人營(yíng)業(yè)稅改增值稅以后，到底是減輕稅負(fù)還是增加稅負(fù)，這要看具體的增值稅的政策制度才能最后確認(rèn)，因?yàn)樵鲋刀愂且獙?duì)所有的產(chǎn)品銷售和提供服務(wù)要征稅，這里面主要涉及到企業(yè)，但是也涉及到個(gè)人，涉及到個(gè)人，主要是為了使得稅收制度具有統(tǒng)一性。
為增值稅算算賬
多位業(yè)內(nèi)人士表示，個(gè)人二手房買賣若改成增值稅，則原來(lái)購(gòu)買住房繳納的增值稅，在該套住房賣出時(shí)，已繳納的`增值稅可能允許被抵扣掉。
比如，某套住房房主購(gòu)入時(shí)是100萬(wàn)，繳納營(yíng)業(yè)稅5萬(wàn)元，1年后賣出(不適用免征營(yíng)業(yè)稅條件)200萬(wàn)元，買房方需要承擔(dān)10萬(wàn)營(yíng)業(yè)稅。
在增值稅條件下，依據(jù)增值稅原理，若按常規(guī)辦法、僅對(duì)增值部分征稅，即對(duì)住房增值的100萬(wàn)元(現(xiàn)價(jià)200萬(wàn)-原價(jià)100萬(wàn)=增值100萬(wàn))征稅，稅率若為6%，需繳納增值稅6萬(wàn)元，稅負(fù)有所下調(diào);稅率若為11%，需繳納增值稅11萬(wàn)元，稅負(fù)有所上升。在增值稅條件下，若按簡(jiǎn)易征收辦法、以核定征收率征收，若征收率為3%，即對(duì)現(xiàn)在住房出售價(jià)格200萬(wàn)元征稅，繳納增值稅6萬(wàn)元，稅負(fù)也是減輕的。
不過(guò)，對(duì)于北上廣深滿2年(含2年)的非普通住房，現(xiàn)有政策為差額征稅，其實(shí)已經(jīng)借鑒了增值稅只對(duì)增值部分征稅的原理，營(yíng)改增的影響還要看未來(lái)具體政策。由于具體政策尚未出臺(tái)，不排除具體政策設(shè)計(jì)上有調(diào)整，可能會(huì)對(duì)最終稅負(fù)產(chǎn)生影響。
真正影響較大的群體是誰(shuí)?
據(jù)報(bào)道，目前房地產(chǎn)的營(yíng)業(yè)稅主要按5.5%來(lái)征收，但是按照此前業(yè)內(nèi)的猜測(cè)，房地產(chǎn)納入營(yíng)改增后適用稅率在11%，這就有了稅負(fù)增加的擔(dān)憂。不過(guò)，王軍明確表示，營(yíng)改增將確保不增加企業(yè)負(fù)擔(dān)。
王軍表示，第一個(gè)保障，是政策有保障。在實(shí)施方案中已經(jīng)確定原則上延續(xù)過(guò)去的優(yōu)惠政策，并且在這個(gè)基礎(chǔ)上，根據(jù)不同行業(yè)的特點(diǎn)和情況，新制定了一些過(guò)渡措施，以確保所有行業(yè)的稅負(fù)只減不增。第二是執(zhí)行有保障，80萬(wàn)國(guó)稅、地稅干部，已經(jīng)把依規(guī)減免稅同依法征好稅，作為兩項(xiàng)同等重要的基本職責(zé)之一。
而在前幾天的兩會(huì)記者會(huì)上，財(cái)政部部長(zhǎng)樓繼偉則表示，我們可以做到行業(yè)不增負(fù)，但初期不同企業(yè)可能有稅負(fù)的變化，這是一個(gè)消化的過(guò)程。
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